Кто виноват в проблемах покупателей новостроек в Калининграде?
Главная → Новости → Копия Социальные вопросы -> Кто виноват в проблемах покупателей новостроек в Калининграде?
Покупка новостройки в Калининграде. Сбои и задержки в строительстве, неполадки в работе инженерных сетей, кривые стены и даже неожиданно сменившийся вид из окна – все это может омрачить радость от покупки квартиры в Калининграде в новостройке, и вызвать возмущение собственников квартир.
Изменение плана застройки
Квартиры в новостройках экономкласса которые покупают калининградцы стоят для них достаточно дорого и покупатели квартир очень болезненно реагируют на сбои в строительстве обвиняя застройщиков в желании обмануть их. Зачастую покупатели таких квартир в новостройках Калининграда вкладывают в жилье последние деньги, а потому требуют, чтобы девелоперы ответили за свою работу. Претензии покупателей к жилью можно разделить на пять основных групп. В первую входят вопросы, связанные с изменением изначального плана застройки района. Перед окнами дома вместо запланированного парка с клумбами, вдруг появляется высотка?.
Генплан который есть у застройщика, касается только непосредственно участка застройки, за развитие района и даже приграничных участков застройщик ответственности не несет.
Поэтому если вид из окна имеет для покупателя первостепенное значение и он хочет полностью обезопасить себя от такой ситуации, то необходимо учитывать не только план застройки микрорайона, но и план развития прилегающих к нему территорий.
Зачастую изменение плана застройки может быть связано с решением местных властей. Примеры пересмотра инвестконтрактов наблюдаются при смене градостроительной политики в Калининграде и Калининградской области, когда в рамках формирования комфортной среды проживания горожан расширялась социальная составляющая проектов, ужесточались требования к дорожной инфраструктуре внутри кварталов.
С другой стороны покупатель приобретает в проекте только непосредственно квартиру. Как правило, при выборе квартир в сегменте экономкласса покупатель прежде всего рассматривает сочетание местоположения и стоимости квадратного метра, а также наличия необходимой инфраструктуры в рамках проекта или вблизи комплекса. Хороший же вид из окна при этом – скорее бонус к качественному жилью.
Инфраструктура в замедленном режиме
Ко второй группе претензий покупателей относятся вопросы, связанные с задержками строительства инфраструктурных объектов проекта, например, дорог. Почему квартиры продаются, люди вселяются, но при этом не могут ни добраться нормально до дома, так как не все участки дорог в порядке, ни продуктов купить в местных магазинах, так как их мало?.
Дело в том, что существует два варианта взаимодействия застройщика и города, в первом случае девелопер берет на себя возведение не только жилой, но и социальной и дорожной инфраструктуры, что прописывается в контракте. А поскольку социальные учреждения являются для застройщика неприбыльными, он сначала возводит жилые и коммерческие объекты.
Хотя коммерческие объекты тоже не всегда вводятся одновременно с жилым комплексом, а с небольшой отсрочкой, скажем. В данном случае отсрочка на год благоприятно влияет на рентабельность, в том числе и на количество арендаторов, которые будут приобретать или снимать площади, так как через год район будет полностью заселен.
Другой вариант взаимодействия застройщика с муниципалитетом предполагает подведение дорог и строительство школ и детских садов за счет местных властей. И будущие жители могут получить социальную инфраструктуру спустя годы.
Задержки же с вводом в эксплуатацию школьных или дошкольных учреждений, могут происходить по нескольким причинам. Во-первых, по причине долгого подключения к коммуникациям, что входит в зону ответственности эксплуатирующих компаний, во-вторых, из-за некачественного строительства, вина за которое лежит на застройщике и генподрядчике, и в-третьих, из-за затягивания сроков приема на баланс местных властей, которое зависит от профильных ведомств.
Что касается строительства дорожной инфраструктуры, то оно находится в ведении местных органов государственной власти. В зону ответственности девелопера, как правило, входит строительство дорог внутри проекта планировки и иногда подъездных путей к проекту.
Обычно при вводе комплекса в эксплуатацию и сдаче госкомиссии застройщик обязан провести работы по благоустройству территории.
Сбои в работе инженерных сетей
Еще в одну группу замечаний покупателей к новостройкам экономкласса входят вопросы, касающиеся перебоев в работе инженерных сетей.
Ситуация характерна для проектов точечной застройки, когда дом "садится" на изношенные сети, не предусматривающие такой нагрузки и исключающие возможности подключения дополнительных мощностей.
Но в каких случаях сбои в работе коммуникаций происходят в новостройках, расположенных в новых, еще мало застроенных районах, и как в этом случае действовать собственникам?
Это происходит из-за неоптимальных решений при прокладке коммуникаций или проявления скрытых дефектов оборудования. "После заселения и сдачи дома госкомиссии решение подобных проблем лежит на плечах управляющей компании, которая непосредственно принимала объект на свой баланс", - уточняет эксперт.
Качество прилагается
Отдельная группа проблем связана с качеством сдаваемого жилья. Каким же на самом деле должен быть алгоритм предъявления претензий по качеству жилья и за какие критерии качества, собственно, несет ответственность застройщик?
После ввода дома в эксплуатацию каждый покупатель должен подписать акт приема-передачи квартиры. В случае если имеются недоделки или явные нарушения, то в акте все недочеты прописываются, и застройщик обязан устранить все в кратчайшие сроки. Подписывать акт не рекомендуется, так как после этого будет сложно доказать, что вас что-то не устраивает.
Прежде всего нужно обращать внимание на следующие нюансы: откосы и подоконники, окна со стеклопакетами (не должно быть трещин, разбитых стекол и щелей), перегородки (если они предусмотрены в договор долевого участия в Калининграде), электрическая разводка (нужно проверить работоспособность розеток и выключателей).
Если все же в новой квартире есть брак, включая некачественные стыки плит, то при ее приемке в дополнение к акту приема-передачи необходимо оформить смотровой лист с указанием всех возникших претензий и сроков, в которые заказчик обязуется их устранить. В целом, согласно закону ФЗ-№214 "Об участии в долевом строительстве", гарантийный срок на новостройки составляет 5 лет с момента сдачи дома, и в этот период застройщик обязан реагировать на все возникающие жалобы относительно качества дома, даже если они появились после подписания акта приема-передачи.
Срыв сроков строительства
Самый острый вопрос, который чаще всего волнует покупателей квартиры в новостройках в Калининграде на начальном этапе строительства, – это соблюдение девелопером сроков строительства. В ряде случаев, действительно, могут возникать задержки, но не все из них можно считать грубым нарушением.
Есть принятая норма среди застройщиков – если задержка не превышает 2-3 месяца, то покупатели относятся к такой задержке как к допустимой и редко вступают в судебные тяжбы с застройщиком. Грубым же нарушением считается задержка от полугода и более, что влечет за собой претензии покупателей, суды, штрафы с застройщика.
Самыми распространенными причинами срыва сроков строительства является несвоевременный выход исходно-разрешительной документации и срывы сроков по вине подрядных организаций. Перенос срока строительной готовности дома ближе к зиме ведет к довольно существенному срыву срока ввода в эксплуатацию. Это происходит по причине того, что зимой просто физически невозможно произвести благоустройство территории, без чего дом не может быть принят госкомиссией. Так, если сроки завершения строительно-монтажных работ по причине срыва сроков сдвигаются на октябрь-ноябрь, то сроки сдачи дома переносятся уже на весну.
Также одной из причин, по которой сдвигаются сроки строительства, могут быть сложности с коммуникациями. Если застройщик при возведении объекта не позаботился о достаточной мощности коммуникационных сетей, то впоследствии могут возникнуть трудности с их прокладкой и выделением необходимых мощностей, и, таким образом, сроки сдачи будут переноситься до разрешения этой ситуации.
Также причина переноса сроков сдачи дома - несвоевременное подключение к инженерным сетям. Таким образом, застройщики в большинстве случаев не снимают с себя ответственности за возможный "брак" в работе, но подчеркивают, что он не является результатом "злого умысла" или финансовых махинаций, так как в интересах застройщика сохранить собственный статус и репутацию.
Впрочем, как бы аргументированно ни звучали оправдания девелоперов, ответственность за возводимое жилье в конечном итоге нести им, причем решение проблем должно быть настолько оперативным, чтобы не дело не доходило до суда. Покупатели же по большому счету не обязаны вникать во все хитросплетения строительного процесса, а просто вовремя получать готовый и качественный продукт, за который они, кстати, платят свои собственные и довольно большие деньги.