"ПАРФЕНОН"
Агентство недвижимости и оценки.

Тел.: 8 911 865 14 76
E-mail: contact@parfenon39.ru


Подать объявление
Оценка недвижимости, машин, ущерба

Будет ли продолжен рост цен на квартиры в Калининграде, а может быть нас ждет стагнация или третий вариант - цены пойдут вниз, достигнув своего пика в конце 2020 года?




Размышления о ценах на квартиры в Калининграде в конце 2020 года.

Аномальный скачок цен на квартиры во время экономического кризиса.

Будет ли продолжен рост цен, а может быть нас ждет стагнация или третий вариант - цены пойдут вниз, достигнув своего пика в конце 2020 года?

Рассмотрим, как сохраняют свое действие факторы, приведшие к росту цен:

1)    Субсидирование ставки по ипотеке на новостройки государством – ставка по ипотеке достигает 

6.1 %.

 

Этот фактор продолжит действовать по крайней мере до 01 июля 2021 года. За то чтобы далее не продлевать субсидирование ставки по ипотеке выступает глава ЦБ РФ Набиулина, а за то чтобы опять продлить выступают и первый вице премьер Хуснулин М. и министр финансов РФ Силуанов.

 

Если мы посмотрим на предыдущую политику ЦБ РФ по первоначальному взносу по ипотеке и процентной ставке по ипотеке в 2019 году то увидим, что ЦБ РФ настаивал чтобы первоначальный взнос по ипотеке не был ниже 20 процентов – сейчас в Сбербанке первоначальный взнос составляет – 10 %!

 

Таким образом опасения ЦБ по поводу надувания ценового пузыря основываются на его опыте об опасности низкого первоначального взноса по ипотеке, что в период обострения экономического кризиса приведет к валу неплатежеспособности.

 

Но эти факторы игнорируются находящимися в эйфории от небывалого роста объемов ипотеки Хуснулиным и Силуановым. Результаты их работы оцениваются Путиным по цифрам о росте ипотеки и соответственно затем, по этой логике, министр финансов спишет наступивший кризис на рынке недвижимости на непреодолимые силы – падение цен на нефть или санкции подлого Запада.

 

Наш прогноз, что субсидирование ставок будет продолжено и после 01.07.2021 г.  так как по расчетам правительства это требует от государства расходов в пределах 70 миллиардов рублей. И эта сумма не является сдерживающим фактором для правительства.

 

2)    Снижение банковских процентов по вкладам.

Снижение банковских процентов по вкладам дальше не предвидится так как ЦБ РФ дал понять, что в 2021 году он не предполагает дальнейшего снижения учетной ставки.

И даже вероятно небольшое поднятие учетной ставки в пределах 0,5 – 0,75 %. Вслед за этим станут расти незначительно и ставки по банковским вкладам.

 

Но при таких процентных ставках банковские вклады не покрывают фактическую инфляцию, в РФ которая по разным оценкам составляет от 10 до 15 %.

 

И люди имеющие накопления по-прежнему будут стараться купить недвижимость с перспективой сдачи ее и извлечения более высокого дохода чем от вложений в банковские вклады.

 

Но фактор резко возросшей цены на квартиры, использующиеся для сдачи (1- 2 комнатные квартиры): на 1 комнатные квартиры цены выросли на 36-50 % - в зависимости от района г. Калининграда, а  на 2 комнатные выросли в цене от 22 до 40 % и это повышение не позволяет выгодно зайти на рынок и извлекать прибыль более высокую чем от вкладов в банке.

 

Таким образом мы приходим к выводу, что данный фактор рынком недвижимости практически отыгран и ждать притока средств от инвесторов на рынок недвижимости квартир г. Калининграда путем изъятия средств с банковских вкладов и вложения в квартиры не приходится в начале 2021 г.

 

Те кто хотел квартиры купить с целью инвестирования уже это сделали в 2020 году в период с сентября по ноябрь 2020 г.

 

3)    Изменение налогообложения - По новому закону с января 2021 г. доходы по вкладам, суммарно превышающим один миллион руб., подпадают под подоходный налог (13%).

 

Период вступления нового закона в силу – январь 2021 г. также указывает на то, что те, кто старался уйти от негативного воздействия на свои финансы этого закона должны были успеть до 01 января 2021 г.

 

Этот фактор мы считаем также потерявшим свою актуальность при воздействии на рынок недвижимости г. Калининграда по причинам, изложенным в п. 2 нашей настоящей статьи.

 

4)    Ослабление рубля – на 28% к доллару и на 34% к евро с начала 2020 года.

 

Влияние этого фактора остается весьма непредсказуемым.

 

Рубль является заложником решений нового президента США Байдена по антироссийским санкциям и также заложником цен на нефть.

Когда Байден введет санкции против РФ давление на рубль усилится и иностранные инвесторы станут изымать свои капиталы обменивая рубли на доллары и евро и курс подскочит на очередные 28%, что приведет к желанию людей сохранить сбережения и купить квадратные метры в Калининграде.

 

Считаем, что этот фактор необходимо отслеживать в течении года и ослабление рубля может привести к росту цен на квартиры минимум на 15 процентов.

 

5)    Продолжающийся приток населения в Калининград и Калининградскую область с других регионов РФ. (по оценкам чиновников Калининградской области доля покупателей квартир из регионов РФ увеличилась с 33 процентов до 60 %).

 

Данный фактор воздействия на цены в Калининградской области продолжит свое воздействие в 2021 году.

 

Города Зеленоградск и Светлогорск превращаются в своеобразные дачные поселки для москвичей и северян. Очень много квартир покупаются на перспективу без того чтобы жить тут постоянно.

 

Так как в 2021 году будет оставаться сильным воздействие закрытых границ из-за коронавируса привлекательность Калининградской области как вложения средств в место отдыха будет оставаться актуальным.

 

Также сильным это влияние остается из-за притока жителей таких городов как Кемерово, Норильск, Красноярск и других городов в которых неблагополучная экологическая ситуация. Часто купив квартиру в Калининграде люди зовут переезжать в Калининград и своих друзей и родственников.

Экологическая ситуация в этих городах лучше в 2021 году не станет и переток населения с этих городов в Калининград продолжит увеличиваться, создавая дополнительный спрос и предложение денег   на рынке квартир Калининграда.

 

Единственным сдерживающим фактором может стать невозможность трудоустройства для большого числа переезжающих в Калининград.

 

Считаем, что данный фактор в 2021 году будет воздействовать на рынок недвижимости Калининградской области подвигая цены на недвижимость в сторону увеличения.

 

6)    Возможность покупать квартиры в новостройках удаленно – например через сервисы Сбербанка.

 

Этот фактор будет только усиливаться – пандемия с подвигла население разобраться в интернет сервисах. Привычка расплачиваться банковскими картами, пользоваться сервисами Сбербанк онлайн, совершать онлайн платежи привели к тому, что население все охотнее отказывается от расчетов наличными и все больше доверяет оформлению и расчетам посредством интернет сервисов – к примеру тот же сервис Дом Клик от Сбербанка.

 

Также благоприятным фактором стало то, что Сбербанк весь цикл оформления недвижимости перевел в цифровой формат и создав центр удостоверения электронных подписей добился того, что полный цикл оформления проходит или в офисе Сбербанка или может производиться даже удаленно по сети Интернет, что исключило необходимость посещения МФЦ.

 

Эти нововведения будут продолжать упрощать оформление покупки квартиры в Калининграде и соответственно увеличивать количество клиентов, покупающих квартиры в Калининграде и области – в основном конечно в новостройках.

 

Покупатель может продолжать жить, например, в Новосибирске и фактически даже не видеть дома – все документы у застройщика проверяет Сбербанк, одобряет ипотеку и проверяет документы заемщика также по интернету Сбербанк.

 

 И таким образом этот фактор на рынок недвижимости, при сохранении привлекательности рынка недвижимости Калининградской области будет продолжать способствовать повышению цен на квартиры в 2021 году.

 

Сдерживающим воздействием на этот фактор будет выступать увеличившаяся цена на квартиры в Калининграде в 2020 году.

Для многих желающих переехать в Калининград и для этого купить квартиру дистанционно это может стать решающим доводом, чтобы отложить покупку до лучших времен.

 

7)    Цены достигли такого рубежа, когда у населения нет возможности его купить не только рассчитавшись сразу полностью, но и в ипотеку.

 

 

Наиболее важным фактором для покупателя квартиры в Калининграде в 2020 году стало не наличие средств для покупки квартиры, а размер первоначального взноса, который необходимо заплатить за квартиру и размер ежемесячного взноса.

 

Снижение размера первоначального взноса ниже 10 % которые сейчас имеются на рынке ипотеки невозможно. Взнос в 10% является итак чрезвычайно заниженным – это ведет к тому что ипотеку берут люди, не обладающие необходимыми накоплениями, а первоначальным взносом зачастую выступает потребительский кредит, взятый в том же банке где оформляют и ипотеку.

 Срок ипотеки – 30 лет (увеличение срока ипотеки помогло бы сократить ежемесячные платежи) практически также невозможно – это уже предельный срок для банка исходя из практики.

 

В начале сентября 2020 года 1 комнатная квартира в центре Калининграда в хорошем состоянии (вторичное жилье) стоила 1800000 руб.

В начале декабря 2020 г. за такую же квартиру на рынке недвижимости просят 2450000 руб.

 

Проведем сравнительный анализ ипотечного кредита от лидера ипотеки в Калининградской области – Сбербанка.

 

 

Сентябрь        2020 г                                              Декабрь 2020 г.

 

Стоимость квартиры 1 800 000             Стоимость квартиры 2 450 000

Первоначальный взнос – 250000          Первоначальный взнос –250000

Срок кредита                 - 30 лет             Срок кредита                  30 лет 

Процентная ставка         7,7 %               Процентная ставка         7,7 %

Сумма кредита              1 550 000          Сумма кредита           2 200 000

Ежемесячный платеж    11 051              Ежемесячный платеж    15 685

Необходимый доход      14 226               Необходимый доход     20 192

Переплата                      2 425 984           Переплата                   3 443 635

 

Проценты по ипотеке и первоначальный взнос не изменились за исследуемый период.

Выросла цена квартиры на 650000 рублей. Сумма кредита выросла  также на 650 000 р. Ежемесячный платеж вырос значительно – на  4630 р.  При средней официальной зарплате в Калининграде в 35 000 рублей такое увеличение ежемесячного платежа является значительным. Необходимый доход также вырос  на 5 966 р. И самый важный момент что переплата выросла более чем на 1 000 000 рублей!

 

Таким образом подорожание квартиры на 650000 рублей принесет выгоду Сбербанку в 1000 000 рублей! 

 

Являются ли перечисленные факторы исключающими возможность для населения брать ипотеку в дальнейшем так как возможность выплачивать ипотеку станет невозможной?

 

Беря среднемесячную, в среднем, зарплату семьи в Калининграде в 60 тысяч на двоих работающих при 1 ребенке в семье то после оплаты ежемесячного платежа по ипотеке семье останется на жизнь менее 44 000 рублей.

 

Такое положение финансовое семьи на наш взгляд является предельным по количеству финансовой нагрузки.

И дальнейший рост цен на квартиры не позволит брать ипотеку даже по столь небывало низким ставкам!

 

 

Основываясь на анализе вышепревиденных факторов ценообразования цен на квартиры в Калининграде в 2020 году приходим к выводу, что цены на квартиры в 2021 году в начале года продолжат рост в сегментах 1 комнатных и небольших 2 комнатных квартир на 5-6 % а с лета 2021 год цены пережив стагнация по осени начнут постепенное снижение.

 

Оговоримся, что непредсказуемое влияние могут оказать санкции США на экономику РФ и оказать сильное влияние на рынок недвижимости Калининградской области.


Агентство недвижимости и оценки "Парфенон" Щетников А.В. 

04.12.2020 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



В настоящее время Калининград имеет огромный выбор для покупки квартиры как на рынке вторичного жилья, так и множество предложений купить квартиру в новостройке.

Агентство недвижимости «Парфенон» - это квалифицированная помощь, когда вы хотите купить квартиру, продать квартиру или купить и продать дом или земельный участок в Калининграде.

Агентство недвижимости в Калининграде «Парфенон» не только поможет купить квартиру, продать квартиру, обменять квартиру, снять или сдать квартиру безопасно, юридически грамотно при помощи профессиональных риелторов и юристов, но и сделает это в самые короткие сроки! Время деньги! Агентство недвижимости «Парфенон» в Калининграде занимается - сделками с недвижимостью в Калининграде и Калининградской области. В базе продаваемых вариантов недвижимости в Калининграде и области АН «Парфенон», Вы найдете по интересующим запросам - куплю квартиру в Калининграде, продам квартиру в Калининграде, сниму квартиру, сдам квартиру — варианты по разной цене, в самых различных районах Калининграда.

Важно, что агентство недвижимости в Калининграде «Парфенон» в Калининграде совершает все виды сделок с покупкой, продажей и арендой домов, земельных участков, парковок, гаражей.

Агентство недвижимости «Парфенон» ведет активную работу по таким востребованным продуктам как ипотека на вторичное жилье и ипотека с господдержкой. Также мы работаем с материнским капиталом, жилищными сертификатами и т. д. Обратившись в агентство недвижимости «Парфенон» Калининград, у вас будет грамотное юридическое сопровождение сделки по недвижимости, соблюдение безопасности Ваших расчетов.

Агентство недвижимости в Калининграде «Парфенон» поможет вам если вас интересуют такие вопросы как: купля-продажа жилья в Калининграде, продажа квартир в Калининграде, купить или продать комнату Калининград, купить 1 комнатную квартиру Калининград, купить 2 комнатную квартиру Калининград, купить 3 комнатную квартиру Калининград, обмен квартир в Калининграде, ипотека на квартиры в Калининграде. Звоните по т 8 911 865 14 76!