Как продать или обменять ипотечную квартиру в Калининграде.
Главная → Новости → Копия Аналитика -> Как продать или обменять ипотечную квартиру в Калининграде.
Ольга и Сергей поженились 3 года назад и через год жизни по арендованным
квартирам решили купить свою собственную
квартиру в Калининграде в ипотеку.
У молодой семьи было 300 000 рублей сбережений, плюс на 300 000 рублей они взяли
потребительский кредит для выплаты первоначального
взноса и купили квартиру в ипотеку за 3 миллиона рублей. Но семья распалась и предстоял развод .
Супруги решили продать квартиру и поделить деньги. Но за ипотеку еще должны
банку 1,2 млн рублей. И данные клиенты обратились с вопросом как лучше
поступить, если возникла необходимость продать ипотечную квартиру.
Причины продаж
ипотечных квартир Калининград.
Достаточно распространенный случай, что продают квартиры, которые находятся
в залоге у банка.
Причины разные: - развод
- невозможность выплачивать ипотеку,
- с целью покупки большей квартиры,
- или для снижения ипотечного
бремени, покупают затем меньшую квартиру.
Последний вариант не выгоден. Приобретаемая квартира должна быть
значительно дешевле, чтобы разница в платеже была ощутимая. Например, так,
чтобы платеж снизился на 20 000 рублей, сумма кредита, например, с 5 млн должна
быть уменьшена до 3 млн руб. Тогда платеж снизится с 56 000 до 34 000. «При
этом за 3 года без досрочных частичных погашений основной долг уменьшится всего
на 220 000 руб. (при расчете 5 млн на 20 лет под 12,5%). Получается, при
реализации этой квартиры, заемщики остаются с 6 млн - 4,8 млн = 1,2 млн, а свои
2,1 млн руб. и переплата за 3 года просто пропадут.
Также сейчас продают квартиры
купившие их при кризисе чтобы не обесценились рублевые накопления.
Покупали по завышенным ценам квартиры и брали ипотеку в надежде сохранить
деньги или даже заработать – сейчас цена на квартиры в Калининграде упала на
порядка 22- 25 процентов от того момента, ближайших перспектив к росту нет, а
проценты по ипотеке платить надо. Продаю, чтобы уйти от ипотеки.
В зависимости от конкретной ситуации, для желающих продать квартиру с ипотекой существует несколько схем.
1)
При подписании договора
купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения
задолженности перед банком.
Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через
некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения. Эти документы
подаются в Росреестр для снятия обременения, а затем подписывается договор
купли продажи с покупателем.
В данном случае в договоре купли
продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита и
какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после
снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права
собственности на имя нового владельца.
2)
Другая схема немного отличается. Деньги сразу закладываются в две ячейки: в
одной из них – сумма в размере долга по кредиту, в другой – остаток расчета,
предназначенный продавцу. Предварительно необходимо получить согласие банка на
переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру
без снятия обременения. В этом случае после заключения договора купли-продажи
документы подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает
недвижимость с обременением. После получения документов о переходе права
собственности деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности, с
квартиры снимается обременение, а продавец получает доступ ко второй ячейке.
Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам. Во-первых,
сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все
обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны
проводиться под контролем банка с тем, чтобы у должника отсутствовала
возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех
расчетов с банком.
Из практики на получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев.
Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление,
встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого
процесса на рынке чаще предпочитают использовать первую схему.
3)
Третий вариант характерен для случаев, когда заемщик хочет продать
ипотечную квартиру ради покупки новой. В этом случае можно договориться с
банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира
меняется. То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры,
с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой с наложением на
нее обременения. Обычно по заявлению такой вопрос выносится индивидуально на
кредитный комитет, но решение может быть как положительным, так и отрицательным.
В случае, если банк не разрешит смену предмета залога, остается вариант продать
свою квартиру из-под залога, погасить полностью задолженность и взять новый
кредит на новую квартиру.
Другие особенности продажи квартиры под ипотекой Калининград.
Помимо трудоемкости процесса переговоров с банком, есть еще одна сложность
для продавца. Обременение на квартире – это однозначно в текущей ситуации на
рынке повод для торга.
Покупатель имеет много предложений, поэтому обременение не будет плюсом а будет минусом. В лучшем случае скидка должна быть 5 – 7 % от средней рыночной
стоимости».
60-75% покупателей жилья на сегодняшнем рынке в принципе отказываются рассматривать
залоговые ипотечные квартиры.
Доля продаваемых квартир с ипотекой в Калининграде будет расти.
Сейчас на вторичном рынке доля продаваемых квартир составляет около 10% .
Увеличивается в 2016 году число тех кто не может выплачивать рублевую ипотеку в
Калининграде, не говоря уже о валютной и вынуждены продавать жилье на вторичном
рынке.
Масштабы ипотечного кредитования растут и продажи таких квартир участились.
Но и доходы населения падают и вполне возможен перегрев на рынке ипотеки
как в Калининграде так и по всей стране. Что при сохранении нынешнего положения
дел в экономике РФ в перспективе 2 -3
лет грозит обвалов на рынке ипотеки и жилья.
Продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами.
Обращайтесь к нашим специалистам по т 8 911 865 14 76. Компания «Парфенон»
Консультация бесплатно!