Что будет с ценами на калининградскую недвижимость при новой волне кризиса ?
Главная → Новости → Копия Аналитика -> Что будет с ценами на калининградскую недвижимость при новой волне кризиса ?
Каждого кто думает продать квартиру в Калининграде или купить квартиру в нашем городе заботит мысль о грядущем кризисе. Если цены упадут в ближайшее время то может отложить покупку недвижимости - или цены еще поднимутся и жизнь не стоит откладывать на потом? Как не понести убытки от скачков цен на рынке жилья в Калининграде - а извлечь из него прибыль? Попробуем разобраться!
СУХИЕ ЦИФРЫ, или ВЕТЕР БЕЗ ПЕРЕМЕН?
Некоторое время назад мы вдруг поняли, что, возможно, уже пришло то время, когда мы сможем провести сравнительный анализ развития и влияния двух экономических кризисов на рынок жилой недвижимости в городе Калининграде. И, систематизировав архивы информации, просидев несколько вечеров в экселе, представляем результаты этого анализа вам.
Однако сразу объясним во избежание каких-либо недоразумений, что мы делаем и что мы не делаем. Мы не объясняем причины кризисов и их влияние на мировую экономику и на экономику нашего региона. И не делаем выводов. Мы показываем только то, что было, основываясь на тех данных, что нами были собраны с июня 1998 года по весну-лето 2011 года из открытых коммерческих и официальных источников, включая и базу ЦБР по курсу валют. Считайте нас просто калькуляторами, умеющими строить графики.
Выводы, разъяснения, «верить-не верить» – это мы отдаем на откуп вам.
И еще. Мы ничего не предсказываем. Пока.
Для построения графиков использованы данные о цене 1 квадратного метра общей площади квартир, расположенных в городе Калининграде. Квартиры нами определены как «эконом-класса» и относятся к «массовому жилью». Это «спальные» районы Балтийского, Московского и Ленинградского районов, хрущевки, «девятиэтажки», не «элитный» немецкий фонд. Обычное жилье.
Графики, построенные по данным двух кризисов – 1998 и 2008 года, «наложены» друг на друга для лучшего понимания ситуации. Для того чтобы иметь наглядное представление, мы анализировали одинаковые месяцы. Начало кризиса 1998 года относится к августу – так и начало кризиса 2008 года мы тоже относим к августу 2008 года, что не противоречит описываемым событиям. Поэтому и подпись под графиком по оси ОХ у нас «двойная» – сразу указывается временной период каждого из кризисов.
Для того чтобы графики были визуально понятные, мы представили данные по цене 1 квадратного метра в относительных значениях (ось ОУ), приняв за единицу данные по цене 1 кв. м на июнь 1998-го и июнь 2008 года – соответственно. Это необходимо было сделать, так как цена 1 кв. м в августе 1998 года составляла 460 долларов, а в августе 2008-го – 2 000 долларов.
А теперь смотрим, что вышло.
1. Максимальное падение долларовых цен составило около 40 % от цен на начало кризиса.
2. В кризис 2008 года цены падали быстрее, чем в кризис 1998 года, однако величина падения – одинаковая.
3. Минимум цен в кризис 2008 года был достигнут ориентировочно через 7 месяцев от начала.
График 1. Изменение стоимости 1 кв. метра общей площади, кризисы 1998 и 2008 годов
Минимум цен в кризис 1998 года был достигнут через 15 месяцев от начала кризиса.
4. В кризис 2008 года на рынке жилой недвижимости цены стагнировали (находились в нижней точке своих значений, около 1 250 долларов за метр) около 14–15 месяцев. В кризис 1998 года – стагнация продолжалась 7–8 месяцев. Минимальное значение – около 300 долларов за 1 кв. метр общей площади.
5. Рост цен в «кризис-2008» начал отмечаться почти через два года после начала, летом 2011 года. В «кризис-1998» – тоже через два года – летом 2000 года.
6. Описываемую динамику цен вы можете посмотреть на графике 1.
График 2. Демонстрация поведения цен на рынке вторичной недвижимости в кризис 2008 года. Цены за 1 кв. м общей площади выражены в рублях.
1. Похоже, что из «ямы» цены стали выбираться. Как и говорили выше, с лета 2010 года.
График 2. Изменение стоимости 1 кв. метра общей площади жилой недвижимости с июня 2008 по октябрь 2011 г.
График 3. Статистика как зеркало или как локомотив?
В нашей газете мы на протяжении нескольких лет печатали отчеты о статистике регистрационных действий нашего Росреестра. Выбрав для анализа количество сделок по ипотеке жилых помещений в силу закона, получили такую картину для кризиса 2008 года.
График 3. Сделки и цены
1. В зоне 1 рост кол-ва сделок в начале кризиса 2010 года замедлился, а потом сменился резким падением. Цены на жилье демонстрируют в этот период времени постоянную тенденцию к снижению. Кризис в самом разгаре.
2. В зоне 2, по времени относящейся к периоду, когда «острые кризисные моменты» уже миновали и цены находились вблизи своего нового исторического минимума, был зарегистрирован рост количества сделок по ипотеке. Возможно, те, кто в «рынке», стали чувствовать, что обещанного второго дна не будет и «надо брать», пока все дешево.
3. Зона 2 как раз и относится к периоду затяжной почти полуторагодовой стагнации на рынке жилья.
4. Зона 3. Резкий рост регистрации сделок по ипотеке и начало роста цен на рынке недвижимости. Что первично: начавшийся рост цен подтолкнул желающих приобрести жилье через ипотеку, пока оно не стало еще дороже, или количество желающих взять ипотеку подтолкнуло цены на жилье – мы не разбираем. Мы просто демонстрируем, что сегодня происходит. Показываем, что рынок изменяется. Несмотря на то, что сильные кризисные ветры друг от друга особо ничем не отличались.
Как мы и обещали: все выводы, решения и планы – только за вами.
Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №1 (140), апрель 2012