Рынок недвижимости Калининграда – что будет с ценами, прогноз от агентства «Парфенон"
Главная → Новости → Копия Аналитика -> Рынок недвижимости Калининграда – что будет с ценами, прогноз от агентства «Парфенон"
Санкции в отношении финансового сектора России, падение цен на нефть, катастрофическая девальвация рубля все это произошло за неполные 2 месяца и в итоге оказало сильное влияние на рынок недвижимости Калининграда. В нашей статье мы рассмотрим влияние данных факторов именно на вторичный рынок жилья и постараемся дать прогноз на ближайшую перспективу.
До кризиса
На протяжении 2014 года цены на рынке недвижимости Калининграда повышались на уровень инфляции в размере 5-10% в годовом исчислении. Большие объемы вводимого в строй жилья ипотека на достаточно низких уровнях от 10,5 % до 12 %в государственных банках, ставка в коммерческих банках 12-14 % годовых способствовало удовлетворению спроса на рынке и достижению равновесных позиций между спросом и предложением.
Во время кризиса
Цены на недвижимость в Калининграде и области практически на 99 % выставляют продавцы в рублях, но для анализа кризиса необходимо упомянуть о том, что 10.01.2014 года курс доллара составлял 33, 15 , а 10 января 2015 года 56.24 за 1 доллар США. Фактически падение цен в долларовой номинации на недвижимость в Калининграде составило 60 %, так как рост рублевых цен за год не превысил и 10%. Так же здесь необходимо отметить, что и этот небольшой рост в 10 % был выполнен за счет повышенного спроса в два последних месяца 2014 года, когда население Калининграда, как на вторичном рынке, так и на первичном бросилось вкладывать обесценивающиеся рубли в недвижимость. Таким образом, спрос на недвижимость будущих периодов был выплеснут именно в последние 2 месяца 2014 года, что опять таки скажется негативно на стабильности рынка и является дополнительным фактором к снижению цен уже и в рублевом исчислении.
Повышение процентной ставки ЦБ до 17% сказалось на том, что практически все банки приостановили рассмотрение заявок на выдачу ипотечных кредитов, а в не которых приостановили выдачу и ранее одобренных кредитов.
Доля ипотеки на рынке квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке в Калининграде достигала 50 % и соответственно потеря такого объема предложения денег на рынке не преминет сказаться в самом ближайшем будущем в сторону стагнации и кризиса ликвидности, что выльется в избыток предложения квартир и отсутствия покупателей. Приведет ли это к спаду цен в рублевом выражении будет зависеть очень сильно от того как скоро ЦБ России снизит ставку с 17% хотя бы до 12% , если это не произойдет ближайшие 3 месяца то рынок начнет снижаться постепенно уменьшаясь в размерах. Продавцы которым необходимо продать , как правило, даже на нашем инертном рынке не смогут держать цены дольше и будет снижать цены на квартиры.
Также ожидается выход на рынок квартир ипотечников, которые не смогут в новых реалиях обслуживать ипотеку, в связи с потерей работы и с тем что уровень затрат в семейных бюджетах сильно вырастает из за сильного подорожания от проезда в транспорте и бензина до скачка цен на продукты и лекарства. Уровень реального роста зарплат в Калининграде и области не произойдет, а реальные доходы упадут.
Прогноз
Основные факторы, которые необходимо рассмотреть при анализе экономической ситуации в РФ и которые окажут непосредственное влияние на рынок недвижимости в Калининградской области это на наш взгляд:
1) Общее замедление экономики России. Имеется в виду не прогнозируемый спад ВВП на 4-5 % в 2015 году, а именно структурная однобокость , зависимость экономики от экспорта энергоносителей. Принципиального изменения в экономической политике правительства РФ нет и не предвидится. Наоборот , правительство стремится еще больше обложить новыми налогами и сборами как бизнес так и граждан. Только в 2015 году будет введен налог на недвижимость, будет введен сбор за капитальный ремонт. В 2016 году изменится порядок взимания НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и с введение кадастровой оценки население не сможет занижать цену продажи и таким образом уходить от уплаты налогов. Все вышеперечисленное скажется лишь негативным образом, но не в ближайшем будущем, а в течение 2 – 5 лет. Падение экономики в не сырьевых секторах и затем ее небольшой рост так и не смогут стать локомотивом развития страны и о диверсификации, к сожалению, говорить не приходится. Вся экономика так и продолжит плестись в хвосте сырьевого сектора.
2) Санкции Запада против РФ.
Безусловно, что самым негативным последствием санкций стала невозможность брать дешевые кредиты на Западе. Все крупные игроки увлеклись игрой в валютные спекуляции, и ЦБ установил очень высокую ставку для кредитования. Данный фактор заставил некоторых застройщиков Калининградской области приостановить проекты на стадии котлованов, а некоторые и вовсе уже почти достроенные объекты стали консервировать. Перед правительством области замаячил признак бунтов обманутых дольщиков, хотя и после кризиса 2008 года еще со многими незавершенными объектами не успели разобраться. Смягчения санкций в следующем году не будет. Скорее прогнозируется втягивание России в конфликт на Донбассе и более крупный конфликт в Крыму. В этом случае прогноз будет таким, что санкции перекроют финансовый сектор России вплотную и приблизят к опасной черте дефолта. Если стабилизационный фонд будет проеден в ближайший год – полтора, то очищение от долгов в виде дефолта неизбежно – прогноз в таком случае возврат к росту цен и развитию рынка недвижимости не ранее чем через 3 – 4 года.
3) Падение нефти
– как основного поставщика валюты и доходов в российскую экономику. Нефть достигла 50 дол. за баррель и пока остановилась. Точного прогноза о поведении цен на нефть дать невозможно, но если опираться на кризис 2008 года , то 40 дол за баррель будет достигнуто в течение 1 – 2 месяцев и затем отскок вверх на несколько долларов и постепенный рост к июню 2015 года до 60 – 65 дол за баррель. Непосредственно для рынка недвижимости это скажется как фактор того, что достаточно небольшой, но стабильный рост нефти сможет позволить ЦБ понизить ставку рефинансирования и рынок ипотеки вздохнет свободно и цены на недвижимость уверенно поползут вверх как в долларов эквиваленте, так и в рублевом. Прогноз на такой сценарий развития событий роста цен в рублях на 20 – 25%.
Безусловно, что в данном экономическом кризисе в нашей стране большее влияние имеет политика, чем экономика. Роль санкций в ослаблении рубля представляется на уровне 50 %. Ослабления геополитической обстановки в будущем году не ожидается, с большей долей вероятности ожидается повышение напряженности .
Совет один хотите сберечь деньги – купите квартиру и вы будете защищены от колебания курсов валют и переживания по этому поводу, а нервы дороже! Хотите заработать на квартире - подождите несколько месяцев и затем в мае, июне 2015 года покупайте. Кризисы приходят и уходят, а мы живем здесь и сейчас. Не надо жизнь откладывать на потом, покупайте в любом случае и будьте счастливы!
Алексей Щетников