Квартиры в новостройках Калининграда - кризис на дворе, но жизнь продолжается.
Главная → Новости → Копия Аналитика -> Квартиры в новостройках Калининграда - кризис на дворе, но жизнь продолжается.
Остро во время нынешнего кризиса стал вопрос о повышенных рисках при покупке квартир в Калининграде в новостройках – участие в долевом строительстве. Воздержаться ли от покупки или покупать, но применяя все меры предосторожности, чтобы не потерять свои деньги. Мы постарались собрать резюме из разных мнений, чтобы максимально обезопасить покупателей квартир в новостройках.
На февраль 2015 года в Калининградской области работает более чем 200 фирм застройщиков нового жилья и они возводят около 450 многоквартирных домов и, безусловно, подавляющая часть новостроек сконцентрирована в Калининграде.
Опасность кризиса 2014 – 2015 годов на строительном рынке Калининграда в том, что уменьшаются объемы выданных ипотечных кредитов по прогнозам более чем в 2 раза, и резко, более чем в 2 раза выросли процентные ставки. Банки практически отказались рассматривать проектное финансирование, и сроки сдачи объектов в новостройках Калининграда могут отодвинуться на очень значительные сроки или проекты могут начать вовсе замораживаться .
Долевое строительство в Калининграде развивается уже более 10 лет, именно с использованием денег дольщиков и построена львиная часть нового жилья в Калининграде. Именно схема взаимодействия дольщика и застройщика по долевому строительству помогает уменьшить рост цен квартир в новостройках в Калининграде. Если бы застройщик брал кредит и строил дом до полной готовности оплачивая проценты банку, а физические лица брали ипотеку в банках и покупали готовые квартиры то цена квартир в новостройках при такой схеме значительно бы выросла на 20 – до 30%.
Выбирая застройщика у которого будет покупаться квартира, необходимо проверить опыт работы данной фирмы в строительстве, сколько лет она на рынке недвижимости Калининградской области. Есть ли у данной фирмы строительная техника и постоянный штат специалистов, а также имеется ли аккредитация в банках. Не было ли просрочек исполнения по договорам долевого участия и по вводу объектов в эксплуатацию домов, ранее построенных этим застройщиком? Лучше покупать у той компании, которая аккредитована по ипотечным кредитам в солидном банке. Те, кому банки в аккредитации по ипотеке отказывают, явно пребывают в группе риска и дома их вполне могут попасть в «недострой».
Именно в данный кризис наш настоятельный совет покупать квартиры там, где объекты завершены процентов на пятьдесят или больше. Застройщики будут стремиться при уменьшающейся ликвидности закончить объекты высокой степени готовности, а объекты, находящиеся в начальной стадии строительства могут и отодвинуть по срокам сдачи или заморозить.
Также необходимо проверить разрешение на строительство данного заинтересовавшего покупателя объекта. Так как процедура выдачи разрешения на строительство уже содержит в себе серьезную проверку проекта. Данную информацию можно получить на сайте мэрии Калининграда, где ведется реестр выданных разрешений на строительство, — с подробными планами объектов.
На данном сайте администрации города Калининграда сканы разрешений на строительство появляются через несколько дней после выдачи застройщику (в реестре выданных разрешений раздела «строительство»). Выдавая разрешение на строительство мэрия проверяет, что у фирмы - застройщика имеются правоустанавливающие документы на земельный участок, проект нового дома получил положительное заключение экспертизы и будет обеспечен всеми необходимыми коммуникациями. Для Калининграда остро в данном случае стоит вопрос возможности подключения к канализации и к газу. Памятны еще проблемы у застройщиков по ул. Суворова, когда построенные дома долгое время не подключались к газу и другим коммуникациям.
Если же нет разрешения на строительство, а застройщик обещает что все будет в порядке но потом… то очень велика вероятность обмана. Всем памятны случаи, когда многоквартирные дома строили на дачных участках и затем по решению суда такие дома сносились, а люди оставались без денег и квартир.
Необходимо заострить внимание, что только разрешение на строительство объекта недвижимости не дает 100% гарантии, что строительство будет доведено до конца.
И наш настоятельный совет воздержаться от желания купить новостройку Калининграда у застройщика, если предлагается выплатить деньги до регистрации договора долевого участия или если происходит схема уступки по договору долевого участия и покупателю предлагают часть денег заплатить по договору, а часть через третью фирму.
Также наш совет, если хотите купить новостройку в каком-то определенном месте Калининграда и в этом районе строятся еще несколько многоквартирных домов, выяснить цену квадратного метра данной новостройки. И если одна из строительных фирм предлагает цену ниже процентов на 15 - 20 то следует воздержаться от покупки такой квартиры. Возможно, Вы упустите выгодный вариант, но за такими «журавлями» в кризис гоняться нельзя. Очень часто, что в таких случаях застройщик маскирует свои проблемы хотя знает, что дом достраивать не будет.
Кроме того с 1 января 2014 года работает обязательное страхование ответственности застройщика по строительству домов, которые связаны с долевым участием по ФЗ 214. Данное нововведение также должно снизить риски от кризиса на рынке новостроек России и Калининграда в том числе.
В следующей статье мы проведем анализ, как изменились цены на новостройки в Калининграде с наступлением кризиса и в какую сторону они будут меняться в будущем.
Щетников А.В. Агентство недвижимости и оценки «Парфенон» в Калининграде.