Долевое строительство убирают в угоду банкам.
Главная → Новости → Новости на сайте -> Долевое строительство убирают в угоду банкам.
Минстрой России представил в правительство дорожную
карту по отмене долевого строительства. Документ предполагает переход на
финансирование жилищных проектов через уже прописанную в законодательстве, но
пока неработающую систему эскроу-счетов. Деньги покупателей новостроек будут
скапливаться на таких счетах в банках, которые в свою очередь будут кредитовать
застройщиков. Под какой именно процент, еще не знает даже министр
строительства. Сами застройщики утверждают, что и 4-6% для них слишком дорого,
и беспокоятся, что не смогут компенсировать возросшие расходы за счет
закредитованных покупателей.
214-ФЗ, несмотря на многочисленные поправки, не
решил проблему обманутых дольщиков, поэтому «долевка» должна окончательно уйти
в прошлое, решили российские власти. В конце октября президент РФ Владимир
Путин поручил разработать дорожную карту по поэтапному, в течение трех лет,
«переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников».
В ближайшее время дорожная карта должна быть утверждена премьер-министром
Дмитрием Медведевым, но окончательное решение еще находится в проработке.
Покупатели новостроек будут по-прежнему заключать
ДДУ, но средства пойдут не напрямую застройщику, а на эксроу-счет в банке. А
банк будет поэтапно кредитовать девелоперов.
А если уже
банк разорится? Риторический вопрос!!!
Действующее законодательство не заставляет застройщиков
использовать эскроу-счета, и, ни одной сделки такого рода Росреестр в 2017 г.
не зарегистрировал. Поэтому Минстрой
предусмотрел «бонус»: участники рынка, работающие с эскроу-счетами, получат
возможность игнорировать ряд положений 218-ФЗ. Требования этого закона - предполагают
наличие определенного объема уставных и собственных средств, принцип один
застройщик – одно разрешение на строительство, отказ от котлового
финансирования.
Альтернативой схеме с эскроу является резкий рост
отчислений в Компенсационный фонд долевого строительства: с нынешних 1,2% от
стоимости ДДУ до «экономически обоснованных» 3-5% или введение
дифференцированного тарифа – с тем, чтобы у фонда хватило ресурсов в случае
возникновения реальных проблем.
По данным Минстроя, на сегодняшний день покупатели
инвестировали в договоры долевого участия астрономическую сумму от 3,5 трлн
рублей до 4,7 трлн руб. Кроме того, чтобы достроить эти дома, нужно еще 2,3
трлн средств дольщиков.
При этом весь кредитный портфель Сбербанка и ВТБ в
девелопменте (другие банки стройку и не финансируют), включая коммерческую
недвижимость, в том числе такой мега-проект, как «Москва-Сити», составляет 1,4
трлн руб.
В отличие от проектного финансирования, ипотеку
выдают десятки кредитных учреждений, однако 7 трлн руб. – это больше общего
ипотечного портфеля всех российских банков. Согласно данным АИЖК, по итогам
октября он достиг лишь 5,1 трлн руб., из которых только 1,06 трлн руб.
приходится на первичный рынок.
Для того чтобы за три года заместить деньги
дольщиков, у банков должна быть разнарядка от ЦБ по выдаче кредитов
застройщикам. В противном случае неизбежна серьезная просадка объемов ввода
жилья в стране.
Впрочем, даже если банки смогут предоставить
застройщикам финансирование в нужном объеме, не факт, что последние будут в
состоянии им воспользоваться.
«Самый главный вопрос, на который нет окончательного
ответа, – сколько будут стоить деньги, которые пришли за дом. Логика
подсказывает, что они должны стоить 2-3%, не более - маржа банка плюс риски. С
учетом работы банка и Компенсационного фонда эти риски минимизируются. Но, с
другой стороны, мы понимаем, что жизнь сложнее, чем наши предположения. Есть
большая опасность, что банки, получив за ноль это фондирование, потом начнут
кредитовать застройщиков по рыночным ставкам», - отметил Михаил Мень.
Рыночные ставки по проектному финансированию – это
от 10% годовых, реально ставки составляют 16%.
В настоящее время девелоперы, которым удалось
получить кредит, пользуются проектным финансированием по минимуму, выбирая лишь
20-30% от общего объема одобренной кредитной линии, и стараются как можно
скорее расплатиться с банком за счет бесплатных денег дольщиков. Однако если
кредиты станут основным источником финансирования стройки, неизбежен рост
себестоимости строительства.
Якобы маржа у застройщиков теперь маленькая - процентов 20-25%, а когда-то было 100%. При
этом полностью переложить расходы по обслуживанию кредитов на плечи покупателей
девелоперы, при всем желании, не смогут низкий
уровень платежеспособности.
Сейчас спрос на квартиры ипотечный 60-70% квартир в
новостройках покупается в кредит.
Конечно, в перспективе отмена долевого строительства
может привести к подорожанию недвижимости – но только после того, как
«рассосется» огромный навес предложения над спросом. Однако в ближайшие годы,
пока «долевка» еще действует, скорее стоит ожидать увеличения объемов
предложения, потому что девелоперы будут стараться вывести на рынок как можно
больше проектов до часа Х. Следовательно, цены будут не расти, а падать.
В городах-миллионниках участки под застройку
подешевели в три раза за последние три года. И могут подешеветь в десять раз.
Потому что объем девелоперов, которые готовы заходить в новые проекты, сейчас
небольшой, а станет еще меньше.
11.12.2017