Ценовой пузырь на рынке недвижимости Калининград в 2020 году - когда он лопнет?!

Главная → Новости → Новости на сайте -> Ценовой пузырь на рынке недвижимости Калининград в 2020 году - когда он лопнет?!

Реальные доходы населения в Калининграде в 2020 году упали по официальным данным на 7,7 %! Цена на квартиры выросли на 21 %! Сопоставив эти две цифры вывод у надувании ценового пузыря напрашивается сам собой!

Основным драйвером скачка цен в Калининграде и Калининградской области в 2020 году стала программа льготной ипотеки по 6,5 %. 

С апреля 2020 г. по октябрь выдано 230 000 ипотечных кредитов по всей России на 670 миллиардов рублей (к сожалению сведений, об объеме выданных ипотечных кредитов именно в Калининградской области не приводится). 

Таким образом средства частных лиц объемом превышающем 100 миллиардов рублей перешли к банкам и застройщикам. По прогнозам до июля 2021 года выдадут еще 600 000 ипотечных кредитов, и граждане вложат еще на 300 миллиардов своих накоплений посредством покупки квартир в экономику.

Но это только прогнозы так как средства у граждан для вложений в ипотеку по прогнозам многих экспертов закончатся уже к началу 2021 года.

Центробанк РФ и независимые аналитики обращают внимание на то, что в связи с ростом цен надувается ценовой пузырь на рынке Калининградской области как на одном из самых ограниченных рынков квартир с самым большим уровнем повышения цен в 2020 году.

Большое количество заемщиков по своим фактически снижающимся реальным доходам в Калининградской области не могут позволить покупку жилья в ипотеку , но подают заявки и берут ипотечные кредиты именно стараясь купить недвижимость на волне ажиотажа, по субсидируемым ставка в 6,5 % годовых, пока имеются самые исторически низкие ставки по ипотеке в Калининграде.

Одним из факторов, приведших к увеличению цены на квартиры в Калининграде также называют падение рубля – наш народ привык, что есть только 2 надежные ниши – безопасные, куда можно вкладываться чтобы сберечь кровно нажитые средства - это валюта и недвижимость. Если валюта скакнула вверх и ее покупать поздно, то надо брать квартиру – главное избавиться от ненадежного рубля.

Противники этой точки зрения говорят, что:

1) задолженность по ипотечным кредитам на сегодняшний день мала – 1,5 % а по остальным кредитам населения доля не возвращаемых кредитов составляет 8 %. 

2) ценные бумаги ипотечные обеспечиваются гарантией «Дом.рф».

Но здесь тоже есть подвох. Наши клиенты  в Калининграде столкнулись с ситуацией когда имея ипотечный кредит в Дом.рф провести рефинансирование в другом банке включая сбербанк практически не реально. Банки отказывают без объяснения причин, но в беседе с сотрудниками выясняется, что ипотечные кредиты от Дом.рф считаются юридически ненадежными, в связи с тем, что неоднократно уже менялся владелец данных кредитов- их передавали с одного юридического лица другим и в итоге сейчас это Дом.рф.

Также довод о том, что доля просроченных ипотечных кредитов в Калининграде весьма мала на сегодняшний день не гарантирует, что те заемщики, которые берут кредиты сейчас при ухудшении экономических условий смогут их выплачивать. Кризис всегда начинается как лавина и предыдущие данные перед кризисом всегда показывают радужную картину.

В РФ и конкретно в Калининграде практически не остается слоя заемщиков, которым было бы комфортно брать ипотеку и выплачивать ее из-за падения уровня жизни. 

Резкий рост цен на квартиры в Калининграде в 2020 году обесценил выгоду от субсидируемых процентных ставок. И теперь государству надо увеличивать объем субсидий на ипотеку или рынок квартир начнет стагнировать и затем пойдет вниз, так как исчерпан покупательский спрос.

Роста экономики в РФ нет, есть падение, причем значительное и держать субсидируемую ставку на ипотеку после июля 2021 года государство не станет в связи с чем именно с этой даты и начнется падение цен на уровень в 15- 20 процентов от сегодняшних уровней.

В то же время учитывая психологический фактор населения Калининграда возможен рост цен на квартиры до июля 2020 года еще на 10 процентов.

Хамитова Элеонора Владимировна  ( ИП ). Независимый оценщик.

Агентство недвижимости и оценки "Парфенон"

09.11.2020 г.