Все о долевом строительстве в Калининграде.
Главная → Новости → Копия Новости -> Все о долевом строительстве в Калининграде.
Сегодня многие калининградцы хотят жить в новой современной квартире. Но, к сожалению, не всегда есть вся необходимая сумма для покупки недвижимости. Конечно, один из выходов решения данной проблемы – это участие в долевом строительстве.
Долевое строительств, это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой компания-застройщик привлекает денежныесредства граждан и юридических лиц для строительства объектов недвижимости.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников, только после получения разрешения на строительство, опубликования и/или размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный на строительство объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства, это предусмотрено статьёй 16 Федерльного Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.
Уступка прав долевого строительства, или передачастороной другой стороне права требовать исполнения своих обязательств у третьей стороны предусматривается статьёй 17 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.
Участник долевого строительства, может уступить права требования, только при соблюдении следующих условий:
1. Цена договора полностью уплачена, либо уступка прав требования производится одновременно с переводом долга на другое лицо.
2. В договоре участия в долевом строительстве не содержится запрета на совершение сделки по уступке прав требования по договору.
Кроме этих двух требований, федеральный законом о долевом строительстве устанавливает, что уступка прав требования возможна только в период с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, до момента подписания передаточного акта.
Порядок и правила вступления в долевое строительство регулируются 214 законами.
Разрешение на строительство в Калининграде
Порядок получения разрешение на строительство установлено статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Форма разрешения на строительство установлена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 года № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса РФ), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ);
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса РФ);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 - 10 и 11.1 части 12 статьи 48 Градостроительного кодекса, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, может определяться Правительством Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о государственной тайне.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Регистрация права собственности на незавершённое строительство
Действующим российским законодательством и судебной практикой объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говориться о том, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими».
Общие особенности возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства установлены в ст. 25 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).
Объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта, прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.
В настоящее время заинтересованное лицо может зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства и без намерения в дальнейшем совершить с ним сделку.
При определении перечня документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган нужно руководствоваться нормами Закона о регистрации (ст.ст. 17, 18, 25 Закона)
Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д. В этом случае право на объект будет регистрироваться на основании соответствующего договора об отчуждении имущества с представлением иных необходимых в соответствии с Законом о регистрации документов.
Регистрация недвижимости
Государственная регистрация права на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 года №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (переход на закон о кадастре недвижимости) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 года №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (переход на закон о кадастре недвижимости) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно через свои территориальные органы, а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.
На основании приказа Росреестра от 08.02.2010 №П/41 «О некоторых территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество возложены на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (Управление Росреестра по Калининградской области).
Управление Росреестра по Калининградской области - г.Калининград, ул. Соммера, 27.
Отдел приема документов - : г.Калининград, Московский проспект 48 А.
Управление Росреестра по Калининградской области имеет структурные подразделения:
Управление Росреестра по Калининградской области имеет структурные подразделения:
Балтийский отдел – Калининградская область, г.Балтийск, ул.Маяковского, д.№12; отдел осуществляет свою деятельность на территории следующих муниципальных образований Калининградской области: Балтийского муниципального района, Светловского городского округа.
Багратионовский отдел - Калининградская область, г.Багратионовск, ул. Центральная, д.№27; отдел осуществляет свою деятельность на территории следующих муниципальных образований Калининградской области: Багратионовского муниципального района, Ладушкинского и Мамоновского городских округов.
Светлогорский отдел – Калининградская область, г.Светлогорск, Калининградский пр-т, д.№47; отдел осуществляет свою деятельность на территории следующих муниципальных образований Калининградской области: Зеленоградского района, Светлогорского района, Пионерского городского округа, Янтарного городского округа.
Советский отдел – Калининградская область, г.Советск, ул.Воровского, 2; отдел осуществляет свою деятельность на территории следующих муниципальных образований Калининградской области: Краснознаменского, Неманского и Славского муниципальных районов, Советского городского округа.
Черняховский отдел – Калининградская область, г.Черняховск, ул.Дачная, 1; отдел осуществляет свою деятельность на территории следующих муниципальных образований Калининградской области: Черняховского муниципального района, Озерского района.
Гвардейский отдел – Калининградская область, г.Гвардейск, пер.Школьный, д.№2; отдел осуществляет свою деятельность на территории следующих муниципальных образований Калининградской области: Гвардейского и Правдинского районов, Полесского муниципального района.
Гусевский отдел – Калининградская область, г.Гусев, ул.Победы, 31; отдел осуществляет свою деятельность на территории следующих муниципальных образований Калининградской области: Гусевского муниципального района, Нестеровского района.
Дополнительную информацию о порядке проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, можно на сайте Управления Росреестра – www.to39.rosreestr.ru.
По материалам сайта Регионального объединения «Союз строителей»