Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2016 года перспективы рынка недвижимости Калининград на 2017 год.

Главная → Новости → Новости на сайте -> Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2016 года перспективы рынка недвижимости Калининград на 2017 год.

Падение цен во время  кризиса с 2014 года по настоящее время затронуло все моменты рынка недвижимости – первичного и вторичного, городского и загородного, в аренде и в покупке.

На вторичном рынке  недвижимости Калининграда цены  на квартиры падают. Цена на новостройки также снижается.

      На сегодняшний день вторичный рынок в Калининградской области и в Калининграде в несколько раз больше, чем рынок первичный, как и по всей России.

 В России строится  70-80 миллионов квадратных метров в год,  вторичные квартиры – это около 3 миллиардов квадратных метров жилья.

И 74% от общего объема жилья на вторичном рынке – это квартиры в многоквартирных домах. При этом всего 86% вторичного рынка приватизировано, 14% – не приватизировано и считается муниципальным жильем. Такое же соотношение вторичного и первичного рынка жилья наблюдается в Калининграде и Калининградской области. В масштабах России это ориентировочно 2 млрд 250 тыс. квадратных метров вторичного жилья, которое теоретически может быть продано, и около 70-80 млн квадратных метров нового.

Жилье считается первичным во время от закладки котлована до окончания строительства, т.е. до момента передачи в собственность – сдаче дома! Тоесть срок занимает от 2 до .. лет.

Растут продажи на первичном и вторичном рынке с использованием ипотеки.

На 15-20% упала ипотека в начале 2015 года, когда кризисные процессы достигли пика, а ключевая ставка – максимума. Первичному рынку помогала государственная программа субсидирования ипотеки, но  на вторичный рынок данная программа не распространялась.

Сейчас ипотека в Калининграде для вторичного рынка улучшилась, разница по сравнению с условиями, действующими в первичном сегменте, составляет в среднем 1,5%.

С начала 2015 года по текущий период 2016 года ключевая ставка снизилась с 17 до 10% годовых в рублях, а доля ипотеки выросла до 60% в общей структуре продаж вторичного рынка.  

        Покупатель вторичной недвижимости  рассчитывая при решении жилищных проблем на ипотеку и, отслеживая тренд на снижение процентов по ипотеке ( банки в Калининграде снизили  ставку по программам на «вторичке» на 4 % от максимума в пик кризиса) продолжает ждать пика снижения ставки по ипотеки. По этому вторичный рынок недвижимости продолжает снижать цены – покупатель есть но, он ждет.

Немного истории о ипотеке.       

В мире во время кризиса проценты по ипотеке стараются снизить практически до нуля этим самым стараясь дать толчок экономике для развития.

 Люди отдают меньше, чем берут в банке. В «великую депрессию» в США, ставка по ипотеке достигала минус 14%!

В Китае кризис 2006-2009 годов ипотечные ставки были на отметке в ноль % и  покупателям недвижимости, выплачивали премии.

В Чехии сейчас процентные ставки 1,8%.

У нас кризис идет полным ходом , реальные доходы населения падают и нынешние 10 – 11 % по ипотеке не выступают стимулом для массовой покупки недвижимости.
  

 Купить квартиру в строящемся доме или выбрать объект вторичного рынка – зависит от многих факторов есть свои плюсы и минусы.

    После запуска программы ипотеки с господдержкой конкуренция между первичным и вторичным рынком недвижимости увеличилась.

Покупать квартиры со сниженной ставкой по ипотеки на новостройки стало выгоднее.

В настоящее время разница в цене между предложением на первичном и вторичном рыке колеблется в районе 5%.

Заметное снижение цены на вторичном рынке наблюдается в районах массовой застройки где существуют проблемы с дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой ( Балтийский и Московский районы в Калининграде) .

Цены на такие квартиры падают, так как в кризис покупателей стало меньше, и у них появился выбор можно уйти на первичный рынок и купить там квартиру «белый ключ»- практически готовую к заселению да еще и с автономным отоплением!

Продолжают пользоваться спросом «интересные» объекты с такими «плюсами» как высокие потолки, уютный благоустроенный двор, красивый вид из окон, и пр.

 В некоторых районах  цены на вторичном рынке и на рынке новостроек стали приближаться друг к другу. Такое конкурентное преимущество «первички», как невысокая по сравнению с готовым жильем цена, фактически ушло.

Подавляющее большинство сделок на рынке происходит с использованием заёмных средств- до 70 %

Конкуренция между рынком вторичной недвижимости и первичной в Калининграде обострятся все явственнее - первичка отодвигает вторичку все активнее.

Если раньше готовая квартира в уже сформировавшемся районе стоила всегда дороже, то сейчас ситуация изменилась.

Продавцы квартир вынуждены снижать цены из-за низкого спроса. В итоге это привело к тому, что разница в стоимости между готовым жильём и строящимся практически отсутствует.
     

  В ближайшее время определенным катализатором для потребителей станет приближающееся окончание срока действия программы ипотеки с господдержкой на первичном рынке: сработает традиционный психологический фактор- успеть в последний момент.

Но большого увеличения количества покупателей не будет.

Люди начнут вкладывать сбережения доставая их из под матраса если будут ждать роста цен на квартиры. Но сейчас подобные ожидания отсутствуют.

Прогнозируется, что вторичный рынок Калининграда вскоре увеличится так как после усиления налогового бремени ( кадастровая оценка, капитальный ремонт, «дорожающая коммуналка») на рынок выйдет существенный объем «вторички».

Люди, которым будет накладно платить за свою недвижимость постараются от нее избавиться.

При увеличении объема предложения и при недостаточном количестве покупателей – цены по объективным причинам будут ползти вниз!

В ноябре на  рынке недвижимости Калининграда и Калининградской области  цены продолжили свой многомесячный поход вниз ища новое дно.

Спрос ввиду падения реальных доходов населения продолжает снижаться, а ряд участников рынка даже отметили, что нынешняя осень оказалась худшей за все время наблюдения за рынком.

Долларовый индекс цен на квартиры  сполз вниз по причине отскока курса доллара в ноябре. В рублях средний уровень цен остался примерно на прежнем уровне, однако спад активности и числа сделок означает, что прогноз по дальнейшей динамике этого показателя явно к продолжения снижения активности на рынке и снижению цен по крайней мере до весны 2017 года.

 
Скорее всего, в декабре 2017 года мы увидим дальнейшее сползание цен вниз, причем и в рублевом, и в долларовом выражении.

Сейчас и в ближайшей перспективе нет причин, которые могли бы дать толчок для развития в сторону повышения рынок недвижимости.

Логично, что развитие ситуации будет в сторону увеличения торга на вторичном рынке при реальной необходимости продать. Продаст в 2107 году только тот кто будет снижать цены на опережение конкурентов по рынку.