Ситуация на рынке недвижимости Бишкека. - анализ.
Главная → Новости → Аналитика -> Ситуация на рынке недвижимости Бишкека. - анализ.
На вторичном рынке недвижимости Кыргызстана — оживление. После зимне–весеннего снижения цены пошли вверх. Хотя жилье подорожало пока незначительно: на 5 — 6 процентов.
А ведь чуть больше года назад стоимость квартир снизилась на 10 — 15, иногда даже — на 20 — 25 процентов. Знакомая, которая продала тогда жилплощадь по дешевке, до сих пор кусает локти. За год ее квартира выросла в цене на десять тысяч долларов! Тогда много говорили о заговоре на рынке недвижимости. Кстати, еще год назад во время обвала цен многие продавцы недвижимости посчитали, что кто–то целенаправленно распускал слухи об обвальном снижении стоимости жилья. Преднамеренно дестабилизировалась ситуация на рынке недвижимости, чтобы скупить огромное количество жилплощади по заведомо заниженной цене, а потом через полгода — год ее дороже продать. Кто–то на этом нажил большое состояние.
Риелторы говорят, что сегодня на рынке недвижимости правила диктуют обстоятельства. Однако, как ни странно, продавцы, у которых билет на самолет, иностранная виза и собранный чемодан, не согласны уступить свою квартиру по заниженной цене. Они готовы даже отложить поездку, лишь бы выгодно продать. Смогут или нет — это другой вопрос.
Кстати, еще несколько лет назад, в начале вооруженного противостояния в Чечне, многие бандиты говорили: “Вот уедут Саши и Маши, жилье станет нашим”. К сожалению, так и получилось. Конечно, в Кыргызстане пока такого нет. Хотя в России решили выплачивать 20–процентную надбавку своим дипломатам, работающим в КР, за “сложную общественно–политическую обстановку”. Да уж, заявления националистического толка заметно влияют на рынок недвижимости. Итог плачевный — квадратные метры с июня прошлого года по май нынешнего теряли в цене.
Сегодня можно только посочувствовать аналитикам, которые пытаются выяснить динамику цен: сложно определить “частоту дыхания” на рынке квартир. Некоторые специалисты говорят, что с начала года цены в Бишкеке практически не изменились. Другие утверждают, что значительно упали, а третьи — что стоимость квартир даже растет. Кто лукавит? Видимо, намеренно никто, просто тяжело сделать верный вывод при нестабильной политической ситуации. Не столь важно, что произошло, важнее, что вскоре нас ждет.
— Спросом пользуются квартиры на вторичном рынке недвижимости, — рассказывает риелтор Вера Курганская. — Это двухкомнатные, за которые просят не больше 35 тысяч долларов, “однушки” за 22 — 25 тысяч долларов. Многие покупают недвижимость для своих чад, которые переезжают учиться в столицу, другие разъезжаются. Например, женила мамаша сына, а с невесткой жизнь не ладится. Вот и решает продать квартиру и купить две, желательно расположенные в разных концах города. Сегодня именно такими процессами и обусловлено движение на рынке. Что касается домов–особняков, то они пока не пользуются большим спросом. Разве что выгодно можно продать дома, которые находятся выше улицы Ахунбаева.
По словам Курганской, элитным жильем интересуются, но покупают крайне редко. Такие квадратные метры больших денег стоят. Апартаменты не каждый может купить. Рассчитана элитная недвижимость на представителей деловых кругов. Для тех, кто любит комфорт и, главное, может себе его позволить. “Что касается больших чиновников, то они в нашем агентстве замечены не были. А вот их родственники, не исключено, покупали квадратные метры”, — рассказывает риелтор.
Кстати, некоторые риелторы считают, что элитное жилье никогда не было нарасхват. Люди, которые приобретали роскошную жилплощадь, всегда долго раздумывали. Конечно, три года назад на рынке недвижимости была иная ситуация. Квартиры расхватывались как горячие пирожки. И цена и на хибары, и на особняки росла как на дрожжах. Этому способствовали и повальное ипотечное кредитование, и соседи–казахи, которые вкладывали свободные деньги в нашу недвижимость. Но мировой финансовый кризис больно ударил: мыльный пузырь на рынке недвижимости лопнул. В итоге аппетиты инвесторов поубавились, а банки стали меньше выдавать кредитов на покупку жилья.
Цена на новые квартиры зависит от финансового состояния компании–застройщика. Если у нее закончились деньги, тогда еще недостроенное жилье можно купить и по 500 долларов за квадратный метр. Только не обольщайтесь. Если через год дом уже будет введен в эксплуатацию, стоимость резко увеличится. Вот на сегодняшний день за квадратный метр элитной недвижимости в центре просят 1500 долларов. Конечно, строительство дорогого жилья с минимальной площадью 100 квадратных метров — достаточно прибыльное дело. Если бизнесмены продолжают возводить многоэтажки, значит, никакого повода для беспокойства нет.
Тем временем плачевное состояние экономики, снижение реальных доходов населения не позволяют надеяться, что в ближайшие полгода активизируется покупка квартир, считают пессимисты. Предложений жилья меньше не станет. Да и у кого есть валютные сбережения, сейчас не спешат вкладывать их в недвижимость. Это раньше кубышкой для тех, кто разочаровывался в долларе, евро, становились квадратные метры. Нынче другая ситуация. Политика правит ценами на недвижимость.
— Поверьте, никто не будет продавать квартиру, которую купил за 35 тысяч долларов, ниже этой стоимости, — говорят оптимисты. — Вот и вся арифметика. Конечно, сегодня от пламенных речей правительства зависит температура на рынке недвижимости. Только вот на дальнейшее удешевление квартир не рассчитывайте. Осенью при благоприятном стечении обстоятельств ждем оживления спроса.
Сегодня есть много людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Да и те, кто держал деньги в подушке, могут передумать и вложить свои кровные в недвижимость. Ведь квартира — не только крыша над головой. Это уже выгодный бизнес. Многие покупают жилье, а потом сдают его в аренду. Чем не хорошее финансовое подспорье? Сегодня все аргументы — в пользу будущего повышения цен. У нас много клиентов из Оша, которые хотят купить квартиры и перебраться в Бишкек. А, как известно, спрос порождает рост цен.
Уже осенью риелторские компании ожидают увеличения доходов от аренды. Конечно, можно и поторговаться.
— Аренда не подешевеет, — уверены специалисты. — Все останется на прежнем уровне. Сегодня трудно найти хорошую недвижимость, которую сдают. Конечно, спрос больше на помещения, которые можно переделать под офис или магазин.
— Не исключено, что на рынке аренды появляется все больше квартир от тех, кто не смог их продать из–за провала спроса и поэтому решил их временно сдавать, — утверждает риелтор Сергей. — Растет конкуренция среди сдающих, а у снимающих, наоборот, увеличивается выбор.
Но сегодня главное — не допустить искусственного снижения стоимости квадратных метров, ведь это повлечет за собой падение всей экономики в целом. Достаточно вспомнить, что мировой финансовый кризис разразился из–за рынка ипотечного кредитования. Конечно, этот сегмент у нас не развит. Но сегодня все банки выдают кредиты, только принимая в качестве залога квартиры. И если квадратные метры сильно подешевеют — это повлечет за собой коллапс банковской системы, а значит, всей экономики.
об ипотеке
— Рисковать не люблю, — говорит бишкекчанин Андрей, который относит себя к среднему классу. — Несмотря на то что вот уже который год пытаюсь решить жилищную проблему, мало доверяю ипотеке. Ежемесячно нужно платить 180 — 200 долларов банку. Вдруг не смогу вернуть деньги? Ведь заложенная однокомнатная квартира уйдет с молотка. Придется бомжевать. Нет. Ипотека не для меня...
разброс цен
1–комнатные — от 29 тысяч долларов в центре,
от 22 тысяч долларов — в южных микрорайонах.
2–комнатные — от 45 тысяч долларов в центре,
от 30 тысяч — в южных микрорайонах.
3–комнатные — от 50 тысяч в центре,
от 40 тысяч — в южных микрорайонах.
есть идея!
Табу на покупку жилья иностранцами, пожалуй, нужно снять. Пока что в Кыргызстане купить квартиру зарубежный гражданин может лишь с согласия Министерства юстиции. А ведь вложения в квадратные метры — это инвестиции, которые так необходимы нашей экономике.
Ирэн СААКЯН « Вечерний Бишкек» 21 06 2011 г.