Ипотека В Кыргызстане есть ли перспективы развития? И станет ли она доступна ?
Главная → Новости → Копия Ипотека -> Ипотека В Кыргызстане есть ли перспективы развития? И станет ли она доступна ?
Во всём мире решение жилищных проблем принято находить в развитии ипотеки. В Кыргызстане на сегодняшний день ставка не опускается ниже 20% при первоначальном взносе от 30%. Есть ли преспективы снижения ? И станет ли ипотека локомотивом развития экономики Кыргызстана?
В Кыргызстане предпринимается очередная попытка взяться за решение проблемы жилищного строительства. Инициатива реализуется под эгидой Министерства экономического регулирования, которому правительство поручило разработать соответствующую комплексную программу, в рамках национальной программы “Экономика и безопасность”.
—Главные цели документа, разрабатываемого нами во взаимодействии с различными ведомствами и гражданским сектором, — обеспечение населения доступным жильем, предоставление для граждан доступного ипотечного портфеля, — говорит заведующий отделом по разработке политики МЭР Тилек Саякбаев. — Во внимание примем опыт России, Казахстана, ряда других стран СНГ, наших собственных структур, уже занимавшихся данной проблематикой. Вся работа предусматривает два этапа. Один из них, который проходит сейчас, — обсуждение проблемы с участием всех заинтересованных сторон, другой — создание межведомственной рабочей группы, которая займется доработкой механизмов ипотечного кредитования с тем, чтобы оно было реальным, посильным для кыргызстанцев.
— При этом они справедливо сетуют: в соседних государствах проценты по нему снизились уже до 12–10, а у нас держатся на уровне не менее 20 процентов, — продолжает Саякбаев. — Более того, как свидетельствует проведенное нами интервьюирование банковской системы, ниже этих 20 процентов такое кредитование практически не опускается. Столкнулись и с другим фактом: на рынке сейчас осталось всего несколько банков, которые непосредственно занимаются ипотекой. Правда, обнадеживает сообщение, поступившее из Союза банков Кыргызстана: там создана временная рабочая группа, которая также занялась разработкой программы доступного ипотечного кредитования.
Из тех же кредитно–финасовых учреждений, что действуют в данной сфере, все — со смешанным капиталом. А потому одна из важнейших задач — вовлечь в такую деятельность и сугубо отечественные банки. Это также предусматривается подготавливаемой сейчас Минэкономрегулирования программой, одним из пунктов которой станет формирование оптимальной для всех сторон системы субсидирования банками ипотеки.
Как говорится, видно и невооруженным глазом: после распада СССР уровень жилищного строительства в Кыргызстане катастрофически упал. Сравнительный анализ показывает: рост его составил всего 14 процентов, тогда как в соседнем Казахстане — 33 процента, не говоря уже о крупных мегаполисах Российской Федерации, о странах Прибалтики, о Туркменистане.
Причины такого положения дел специалисты видят, в частности, в слабых темпах возведения новых домов именно с участием государства, в низкой платежеспособности граждан, в демографической ситуации. Действительно, с заработком учителя, врача, госслужащего об ипотеке в ее нынешнем виде приходится лишь мечтать.
— По сути, у нас и соответствующей программы по ипотеке не было, если не брать во внимание локальные подвижки на уровне мэрии Бишкека, Госстроя, Минфина, отдельных банков, — констатирует Тилек Саякбаев. — Но централизованной, системной, масштабной работы до сегодняшнего дня не проводилось. Также и с госпрограммами. Одна из первых принималась в 2001 году, аналогичные документы появлялись и позже. Однако их общий и главный недостаток — отсутствие финансирования, что ни разу не позволило выйти на планировавшиеся объемы строительства.
Наиболее реальной, по мнению экспертов, была программа, принятая в 2007 году. Но политическая ситуация, ангажированность отдельных ее участников также не позволили достичь желаемых целей. Окончательную точку поставил апрель 2010–го.
И сегодня в строительстве по–прежнему не участвует государство, отмечали участники круглого стола, организованного на днях Минэкономрегулирования. Исключение составляет, пожалуй, лишь Бишкек, власти которого предпринимают различные усилия. Что касается юга, то там все жилищное строительство ведется сейчас в восстановительном русле при активной поддержке зарубежных доноров.
Опыт столицы будет учтен и в новой госпрограмме. Хотя разработчики ее отдают отчет: возможности такого строительства у столичной мэрии ограничены. Земельные участки под социальное жилье выделяются в микрорайонах, где подведены коммуникации, — “Джал”, “Тунгуч”. А ведь в перспективе речь идет об освоении новых территорий, о возведении новых микрорайонов, требующих и соответствующей коммуникационной инфраструктуры. Кто и за чей счет займется ее созданием — вопрос отнюдь не праздный. Представители различных сторон считают, что это должно взять на себя государство. Но само оно пока не спешит высказаться по данному поводу.
Заявляемую сегодня в Бишкеке стоимость одного квадратного метра в 490 долларов (“под ключ”) и 420 (под самоотделку) многие участники круглого стола посчитали весьма значительной. И высказались за изыскание возможностей для дальнейшего ее сокращения. В том числе и путем разработки и использования новых технологий, заимствования прогрессивного опыта у отечественных и зарубежных компаний.
Общее мнение: необходимо добиваться удлинения срока погашения кредитов, потому что 3–5 лет — это очень короткие периоды. Да и средства на первоначальный взнос в 30 процентов от стоимости жилья, исходя из столичной практики, не у каждого найдутся.
— А ведь программа призвана носить социальный характер, и потому для врачей, учителей, для представителей социально незащищенных слоев населения предусматривается введение механизма нулевой ставки, — сообщает Тилек Саякбаев. — Но при этом будет настоятельно рекомендовано, чтобы такие кредиты обязательно страховались. Переговоры, проведенные со стройкомпаниями, свидетельствуют: они готовы страховать эти кредиты, но стоят на планке в 2 процента. Мы добиваемся снижения ее. В принципе, 2 процента устраивают многих, кто хотел бы приобрести жилье. Но чтобы проект был по–настоящему социальным, нужно минимизировать все возможные издержки для заемщика.
Максимально предлагаемая разработчиками ставка — не более 30 процентов, начиная с нулевой. Озвучиваются и два варианта залогового обеспечения: без первоначального взноса и с перенесением рисков, которые несет банковская система, на государственный аппарат. Который в свою очередь займется перестраховочной деятельностью в этой сфере.
Сейчас согласовываются позиции с Союзом банков КР с тем, чтобы учесть и интересы кредитно–финансовых учреждений, содействовать их вовлечению в развитие ипотеки. Одним из сдерживающих здесь факторов признано отсутствие у банков источников получения долгосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов. Ведь эти структуры, работая на депозитный портфель, ограничены в возможностях снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В результате банковская система и выходит на те самые непосильные для многих 20 и более процентов.
Еще одна задача — добиться, чтобы банки входили в ипотеку со своими капиталами. Как, впрочем, и стройкомпании. В этом видится создание своеобразной подушки безопасности, гарантии того, что объект реально будет возводиться.
Требует решения и проблема возможного взыскания залога в пользу кредитора — весьма больной вопрос для банковской сферы и для ипотечной тоже. Совместно с Нацбанком и Минфином Минэкономрегулирования прорабатывает вопрос привлечения институциональных инвесторов во взаимодействии с Госфиннадзором — развитие системы страхования. В общем, задач — воз и тележка. Удастся ли найти пути их решения, увязать воедино, придать реальные импульсы жилищному строительству в стране — вопрос, как говорится, на засыпку.
Тем временем в Министерстве экономического регулирования подготовили и несколько вариантов действий применительно к гражданам с различными уровнями достатка. К приоритетным здесь относят две модели.
— Одна из них с условным названием “Доступное жилье” — для категории населения, нуждающегося в господдержке, — говорит главный специалист отдела реализации проектов Максатбек Джанчаров. — Данный вариант предусматривает его социальную ориентированность, быстрое оформление сделки, низкие процентные ставки, долгосрочность кредитования, минимизацию риска невозвратности. Центральное звено этой модели — создание самой ипотечной компании (государственной, образованной правительством), а партнеры ее — страховая компания и генподрядчик. Компания выполняет функции выдачи ссуд, проводит тендерный отбор генподрядчика, мониторит выполнение строительных работ. Первоначальный взнос для покупателя жилья — от нуля до 30 процентов, исходя из уровня платежеспособности, собственных средств и категории заемщика. Соответственно и страховая процентная ставка — от нуля до 2 процентов, период займа — от 10 до 15 лет, сумма займа от 500 тысяч до 2 миллионов сомов. Она определена из расчетов примерной стоимости одно–, двух– и трехкомнатных квартир в новом доме. Стоимость квадратного метра в данном случае, по расчетам мэрии, Госстроя, составит 350–420 долларов.
Возможные риски — стандартные: отсутствие источников финансирования на различных этапах строительства, невыполнение обязательств со стороны стройкомпаний, отсутствие необходимых земельных участков, нехватка кадрового потенциала, несоответствие правовой базы особенностям программы и нестабильная политситуация в республике. А также — ограниченность или отсутствие возможностей подвода коммуникаций, что свойственно для всех новых районов освоения.
— Другая модель ориентирована на работающее население, располагающее средними доходами, возможностью их накопления, — продолжает Максатбек Джанчаров. — Исходные принципы те же, что и в первом случае, но здесь уже привлекается и потенциал комбанков, имеющих практический опыт ипотечного кредитования. С банковской системой будет отрабатываться возможность уменьшения процентных ставок до 8–9 процентов, а также удлинения кредитного периода до 10–15 лет.
Евгений ДЕНИСЕНКО. « Вечерний Бишкек» . 25 07 2011 г