Машино - место официально стало недвижимостью.

Главная → Новости → Копия Социальные вопросы -> Машино - место официально стало недвижимостью.

Что меняет превращение машино-мест в недвижимость?

С 2017 года начинает действовать федеральный закон № 315-ФЗ, по данному закону машино-места становятся полноценными объектами недвижимости. Их можно будет оформлять в собственность. 

 На сайте ТСЖ одного из жилищных комплексов, где жильё продаётся вместе с машино-местами в подземном паркинге, висит инструкция по получению на них права собственности. Из инструкции следует, что после сбора всех документов придётся идти в суд. Стать собственником машино-места иным путём не получится при всём желании.

Честно говоря, с первого взгляда непонятно, каким образом здесь могли помочь даже судебные инстанции. По законам, действующим до конца 2016 года, суды не должны признавать индивидуальную собственность на машино-места.

Ещё в 2010 году статья 20 федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запретила оформлять права на объекты, не значащиеся в государственном кадастре. А для включения в него машино-мест, как отмечено в письмах Минэкономразвития № Д23-2475 от 9 июня 2011 года и № ОГ-Д23-7475 от 26 мая 2015 года, оснований на тот момент не было. Министерство готово допустить регистрацию машино-мест лишь как нежилых помещений, приспособленных для автомобилей.

 Проблема в том, что статья 27 федерального закона № 221-ФЗ от 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» дозволяет ставить на кадастровый учёт лишь помещения со стенами по периметру. Однако огораживать машино-места запрещено нормами безопасности.
 

Почему же руководство жилищного комплекса тогда продаёт машино-места? Не столкнулись ли мы с мошенничеством? Как ни странно, подозрения неосновательны. В те самые годы, когда оформление машино-мест как отдельных объектов находилось под прямым запретом, судьи нередко запрет обходили. Так, в марте и апреле 2013 года соответствующие решения вынесли Приморский краевой и Московский городской суды.

Впрочем, так поступали не все судебные инстанции. Другие зачастую чётко следовали указаниям Минэкономразвития. В результате в постановлении от 24 сентября 2013 года № 6037/13 по делу № А40-29754/12-127-277 Президиум Верховного арбитражного суда РФ указал на сосуществование в судебной практике двух противоречащих друг другу взглядов на один и тот же вопрос. При этом документ не отдаёт предпочтение какому-то из них. 

Можно было регистрировать права не на места под автомобиль, а на доли паркинга, примерно равняющиеся одному машино-месту.

Достоинство данного подхода заключалось в его юридической безупречности. А недостатки схожи с теми, какие присущи долевой собственности на любое другое имущество. Схожи, но не идентичны. Если долевая собственность на квартиру, дом или земельный участок чаще всего затрагивает лишь несколько человек, то в случае с паркингом счёт может идти даже на сотни. В результате могли возникать абсурдные, и неразрешимые в рамках закона ситуации.

Один юрист рассказывал, как лично подтолкнул на стезю порока клиента. Тот планировал избавиться от машино-места, а точнее, от 1/846 доли общей собственности на паркинг, нарезанного на 846 «кусочков». Покупатель нашёлся быстро. Но статья 250 Гражданского кодекса (ГК РФ) обязывает дольщика, пожелавшего продать свою часть общей собственности, письменно оповестить остальных её владельцев и дать им месяц для преимущественного приобретения.

Учитывая то, сколько их было, сделка грозила затянуться и другая сторона долго ждать не собиралась.

Операцию провели под видом дарения, для которого преимущественного права не предусмотрено, а деньги прежний собственник получил неофициально. 

Вступающий с  2017 г. в силу федеральный закон № 315-ФЗ устраняет главные препятствия для регистрации прав именно на машино-места, а не на доли паркинга.

Раньше законодательство вообще не знало, что такое машино-место. Теперь понятие определено в статье 4 Градостроительного кодекса. Для постановки на кадастровый учёт машино-места больше не придётся выдавать за какой-то иной объект, как иногда пытались поступать, поскольку статья 130 ГК РФ в новой редакции считает их полноправным видом недвижимого имущества.

По ещё одному свежему закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения об этом виде недвижимости включаются в кадастр на тех же условиях, на каких в нём содержится информация о квартирах, домах, земельных участках.

Что до долей в паркингах, то их обладателям тоже станет легче. Перед ними открываются две перспективы. Можно оставить всё как есть. В таком случае, если кому-то потом захочется распорядиться своей долей, осуществить замысел будет значительно легче.

Статья 42 закона № 218-ФЗ разрешила оповещать о грядущей продаже нежилой недвижимости других участников долевой собственности, если их больше двадцати, с помощью объявления на официальном сайте. Главное, чтобы у жилищного комплекса, к которому относится паркинг, такой сайт был. Впрочем, вторая перспектива куда привлекательнее. Свою долю можно выделить из общего «котла» и превратить в отдельную собственность на машино-место. Тогда появится возможность проводить с ним любые операции без оглядки на соседей. Как с личными квартирой, машиной, дачей и т.п.
 

Налоговое бремя

Возрастут ли налоги с данным оформлением машино места?

Действительно, для государства недвижимость в частных руках – важный источник налоговых поступлений.

По этой причине  к примеру, государство никак не завершит бесплатную приватизацию жилья. Ведь каждая приватизированная квартира – новый объект налогообложения.

Однако в принятии нынешнего закона о машино-местах налоговый подтекст не прослеживается. Превратившись в самостоятельные единицы, машино-места, безусловно, будут, в соответствии со статьёй 406 Налогового кодекса, облагаться налогом, но по той же ставке, по какой облагались прежние доли в общей собственности на паркинги.

Государство от данной трансформации ничего не выигрывает: сколько собирало до вступления закона в силу, столько и будет собирать впредь. Не исключено даже, что величина налога после выдела доли из общей массы немного снизится. Потому что находящаяся в этой самой общей массе доля включает в себя не только пространство для автомобиля, но и частицу территории общего пользования паркинга. А владелец отдельного машино-места финансово ответственен перед налоговыми органами только за него.

Впрочем, бытует мнение, что налоги могут тем не менее вырасти за счёт увеличения кадастровой стоимости новых объектов, которая, как известно, должна служить отражением рыночной. Возможность беспрепятственного отчуждения машино-мест теоретически способна сделать их более привлекательными для покупки и, следовательно, повысить на них спрос.

Но в условиях нынешнего кризиса ценник на площадки под личный транспорт и без того предельный. Проблема не в том, что людям не нравятся машино-места в нынешнем виде, а в отсутствии средств на их приобретение. От принятия закона здесь вряд ли что-то изменится.

Наконец, некоторые опасаются, что, оформив на себя машино-место, столкнутся с завышением кадастровой стоимости. Независимо от того, какой вид собственности вы выберете, от чиновничьего произвола гарантию не получите. То есть государство свои налоговые излишки взяло бы и без нововведений. Из чего можно сделать вывод, что перед нами достаточно редкий случай, когда закон правительство приняло вполне бескорыстно, главным образом ради улучшения ситуации.

Irn.ru 02.12.2016 г.