Двойная экономия

Главная → Новости → Копия Социальные вопросы -> Двойная экономия

Как использовать сразу несколько льготных программ по ипотеке для собственной выгоды? Для жителей Калининграда и Калининградской области на этот вопрос отвечают эксперты и аналитики в области недвижимости.

Для тех, кто покупает жилье в России и в частности в Калининграде и области, встает сразу несколько проблем. Во-первых, высокая стоимость жилья. Заоблачные цены на нефть наполнили Резервный фонд, но создали массу проблем простым россиянам, надув «пузырь» на квартирном рынке. Во-вторых, двузначные ставки по ипотеке. Даже в лучшие годы средний процент по жилищным займам не опускался ниже 11% годовых. В таких условиях ипотечный кредит могут позволить себе лишь 10 - 15% россиян. По крайней мере, такие цифры приводят социологи. Тем не менее на рынке действует множество льготных программ, которые могут как снизить ставку, так и подсобить с деньгами на первоначальный взнос. И к тому же, их еще можно объединять.

КОГО ВЛАСТИ СЧИТАЮТ ЛЬГОТНИКАМИ

Естественно, любые льготные программы инициирует не бизнес, а государство. Для этого выделяются субсидии из бюджета. Деньги дают не всем, а только тем, кто в них нуждается. Или входит, по мнению правительства, в приоритетную группу. Другими словами, хотим мы улучшать демографию - вот и придумали материнский капитал, чтобы стимулировать рождаемость. А многодетной семье в любом случае надо решать жилищный вопрос. Вот и разрешили использовать эти деньги (сейчас уже больше 400 тысяч рублей) до исполнения ребенку трех лет, если они идут на погашение ипотечного займа либо на первоначальный взнос при покупке квартиры в кредит.

То же самое - со льготами для молодых учителей, ученых и военных. Власти хотят повышать престижность этих профессий. Причем не только за счет повышения зарплат, но и с помощью различных льгот. При этом можно дополнительно сэкономить, если семья подпадает под условия сразу нескольких программ.

- Практически в рамках всех наших программ предусмотрена возможность использовать материнский капитал, - говорит Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). - Например, если семья, в которой родился второй ребенок, еще и относится к категории молодой семьи, то есть возраст родителей (или одного родителя, если семья неполная) не превышает 35 лет, то у этой семьи появляются новые возможности.

Есть такая федеральная целевая программа «Жилище». Она рассчитана на 2011 - 2015 годы. В ней есть подраздел «Обеспечение жильем молодых». Согласно этому документу, молодые семьи с ребенком могут рассчитывать на субсидию в размере 35% от средней стоимости жилого помещения, положенного заявителям (30% если в семье нет детей). При этом средняя стоимость жилья определяется исходя из норматива. Он устанавливается Министерством регионального развития. В ведомстве определяют стоимость одного квадратного метра жилья для каждого конкретного региона. Площадь жилого помещения, которое полагается семье из двух человек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - это 42 «квадрата». Семья из трех человек и выше может претендовать на жилье из расчета по 18 квадратных метров на человека.

- Для сравнения, в Москве норматив составляет 96,5 тысячи рублей за квадратный метр, - говорит Мария Полякова. - Таким образом в столице молодая семья из четырех человек может получить субсидию в размере около 2,4 млн. рублей. Если добавить к этому материнский капитал за второго ребенка, то «помощь государства» достигнет 2,8 млн. рублей.

Даже при заоблачных ценах на недвижимость в Москве подспорье для семьи очень даже неплохое. Тем более что эту выплату можно использовать на несколько целей: на покупку жилья, на строительство индивидуального жилого дома, для уплаты первоначального взноса при получении жилищного кредита, а также для погашения основной суммы долга по ипотеке.

Однако надо учитывать, что претендовать на выплату по программе «Обеспечение жильем молодых семей» могут только те семьи, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть не имеют жилья в собственности, либо на каждого члена семьи должно приходиться не больше учетной нормы жилья (в Калининграде 12 квадратных метров, но не более 20 квадратных метров на основании решения №408 от 30 ноября 2005г). К тому же в разных регионах существует мизерная квота. То есть в очереди на такую квартиру можно простоять очень долго. И не факт, что вам ее действительно дадут.

- Также необходимо учитывать, что участие во многих программах приобретения жилья с господдержкой предполагает, что семья нуждается в улучшении жилищных условий, - поясняет Мария Полякова. - Например, участие в программе «Молодой семье – доступное жилье» в рамках федеральной целевой программы «Жилище» предусмотрено только для молодых семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Очевидно, довольно сложно совместить достаточную платежеспособность и нуждаемость в улучшении жилищных условий, подтверждаемую официальными документами.

Другими словами, если у вас нет наличными 65% от стоимости жилья, то даже получив от государства 35%, взять на оставшуюся сумму кредит вряд ли получится. Схемы приобретения жилого помещения, предполагающие совмещение льгот, связаны с дополнительными рисками кредитора. Так что потенциальные заемщики должны понимать, что кредитор может отказать им в кредите из-за низкой платежеспособности. А 100% стоимости жилья правительство пока не готово компенсировать никому.

ВОЕННАЯ ИПОТЕКА И МАТКАПИТАЛ

Предыдущий способ, конечно, самый доходный. Получить до трети от стоимости квартиры (хотя рыночная цена «квадрата» все же выше той, что установлена Минрегионом) - неплохая прибавка для молодой семьи. Но, во-первых, получить эту субсидию крайне сложно. Во-вторых, надо много лет подряд доказывать, что семья зарабатывает мало денег. В крупных городах это зачастую бессмысленно. Чем ждать милости от государства, в большинстве случаев проще продвигаться выше по карьерной лестнице и накопить необходимые на первоначальный взнос деньги самостоятельно.

Рассмотрим другие категории заемщиков. Например, военнослужащих, который тоже полагаются различные льготы и субсидии. Если один из членов молодой семьи является военнослужащим, который уже реализовал свое право на получение целевого жилищного займа (купил квартиру по программе «Военная ипотека» и получил свидетельство о госрегистрации права собственности на нее), то такая семья уже не будет иметь статус «нуждающейся в улучшении жилищных условий» и, следовательно, не может участвовать в программе «Молодой семье – доступное жилье». Вполне логичное обоснование.

А вот если в семье военнослужащего появился второй ребенок, то материнский капитал вполне можно использовать. Например, в качестве первоначального взноса при приобретении жилья по программе «Военная ипотека», либо (если такой кредит уже взят) отправить эти деньги на досрочное погашение ипотеки. Улучшение демографии - сейчас все-таки один из главных приоритетов правительства.

УЧЕНЫЕ ПОЛУЧАТ СКИДКУ

В приоритетную категорию заемщиков подпадают и молодые ученые. Для них АИЖК вместе с Российской академией наук придумали специальную ипотечную программу с льготными ставками. Но совместить ее с другими программами вряд ли получится. У молодой семьи, в которой один из родителей относится к категории молодых ученых, не всегда есть возможность «собрать» все возможные субсидии - получить субсидию и по программе для молодых ученых и по программе для молодых семей в ряде регионов не удастся.

- Согласно условиям предоставления субсидии молодому ученому, купленную квартиру он должен оформить на себя, - поясняет Мария Полякова. - А подпрограмма «Молодая семья» имеет свои региональные особенности. В одних регионах предусмотрено, что собственность должна быть оформлена сразу на всех членов семьи. В других возможно представление в уполномоченный орган засвидетельствованного в установленном законом порядке обязательства о наделении долями собственности всех членов семьи после полного погашения кредита и снятия обременения.

В рамках таких программ АИЖК, как «Новостройка» и «Малоэтажное жилье», заемщик может получить ряд вычетов из процентной ставки (см. таблицу). Они все суммируются между собой. В наиболее выгодных случаях ставку можно снизить до 6 - 7% годовых. А это примерно вдвое меньше, чем рыночная ставка, которую предлагают коммерческие банки сейчас.

ДРУГИЕ ЛЬГОТЫ

Власти понимают, давать льготы всем нет никакого смысла. Но при этом можно расширить спектр возможностей для приоритетных категорий населения. Так, если семья многодетная, то ей может быть безвозмездно выделен земельный участок из земель, принадлежащих государству или муниципалитетам. При этом максимальные и минимальные размеры участков, предоставляемых многодетным семьям бесплатно, устанавливаются законами субъектов РФ. Однако пока это действует не во всех регионах - например, соответствующие законы в Москве и Санкт-Петербурге до сих пор не приняты. Но это связано с высокой стоимостью земли в этих регионах.

- Кроме того, АИЖК предложило новую систему обеспечения жильем многодетных – через строительство доходных домов, - говорит Мария Полякова. - Агентство предлагает консолидировать земельные участки нескольких многодетных семей, создавать ЖСК, и с привлечением кредитных денег строить многоквартирный дом, в котором каждая из семей бесплатно получит квартиру, а остальные квартиры будут сдаваться в коммерческий найм, что позволит многодетным семьям вернуть кредит на строительство жилья.

Как поясняют в АИЖК, скоро такой пилотный проект может быть запущен в одной из сибирских областей. Здесь планируется объединить в фонд ЖСК шесть многодетных семей, владеющих участками по 10 соток, на которых построят дом на 90 квартир. Многодетные семьи будут участвовать в проекте своими земельными участками и материнским капиталом, а взамен каждая семья получит в собственность квартиру площадью 100 - 120 квадратных метров без обременений. Остальные 84 квартиры в доме будут обременены ипотекой в пользу кредитора проекта (впоследствии кредит рефинансирует АИЖК).

ТАБЛИЦА

Как еще можно уменьшить ставку по ипотеке