Можно ли обойтись без ипотеки и накопить на квартиру самостоятельно?
Главная → Новости → Копия Социальные вопросы -> Можно ли обойтись без ипотеки и накопить на квартиру самостоятельно?
Статистика не врет: больше 90% россиян и в частности калининградцев не могут позволить себе ипотеку. По крайней мере, такие результаты дают социологические опросы. Тем не менее, де-факто это не совсем так. Во-первых, это зависит от настроения респондентов. Не секрет, что многие из нас фаталисты: не верят государству и банкам. Во-вторых, жилье мечты каждый представляет себе по-разному. Особняк в районе Верхнего озера может осилить даже в кредит, наверное, лишь очень небольшой процент жителей Калининграда. Можно ли решить свой квартирный вопрос, не прибегая к услугам кредиторов?
Ищем разумный компромисс между собственными и заемными деньгами
«ИПОТЕКА - ЭТО КАБАЛА»
Так уж получилось, что люди предпочитают сами накопить на квартиру и далее по списку: «кабала», «банк отберет квартиру», «проценты заоблачные» и так далее.
СНАЧАЛА ПРОДАТЬ - ПОТОМ КУПИТЬ
Первый вопрос, который задают своим клиентам финансовые консультанты: есть ли что продать? Если сбережений в виде наличных нет, то можно найти деньги на первоначальный взнос, как в мультике про Простоквашино - «продать что-нибудь ненужное». Активы могут быть самые разные. Квартира где-нибудь в глухой провинции, которая просто стоит или вы сдаете ее за смехотворную цену, отбивая лишь коммуналку. Гараж, который вы используете лишь для хранения хлама. Машина, на которой вы в последний раз ездили несколько месяцев назад. Список можно продолжать до бесконечности - вплоть до различных б/у вещей, которыми вы давно не пользуетесь, но которые можно с выгодой для себя продать через интернет-порталы бесплатных объявлений. На этом, как ни странно, можно выручить довольно приличную сумму, если не скупиться и выставить их на 10 - 20% ниже рыночной стоимости.
- Самый простой способ купить квартиру - если вы продаете какой-то другой актив, - говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. - Например, у меня знакомые две однушки продали, а вместо них купили двушку в хорошем районе. Остаток с помощью собственных небольших накоплений закрыли. Это стандартная ситуация. Формально они купили квартиру за наличные. Но все-таки они на нее не накопили.
Здесь вопрос приоритетов. Если собственная квартира вам принесет гораздо более высокий доход (не надо будет тратиться на съем жилья или ютиться в некомфортных условиях), тогда нет смысла держать ненужное имущество без дела. Лучше продать его и купить то, что вам действительно необходимо.
НАКОПИТЬ ЗА ПЯТЬ ЛЕТ
Тем не менее далеко не у всех потенциальных покупателей жилья есть что продать. Тогда придется рассчитывать только на себя. И многие до сих пор считают, что лучший способ - это накопить всю сумму самостоятельно. Мол, так надежнее. В те времена, когда ипотеки в России не существовало, квартиры и правда покупали за свои собственные деньги. Копили много лет, а затем несли сумку наличных продавцу. Кто-то эти деньги потом терял, потому что попадался на удочку мошенникам, которые устраивали «двойные продажи» или собирали деньги с покупателей на уровне котлована, а затем бросали стройку и скрывались.
- Ипотека - это крепостное право XXI века, - пишет пользователь «Ретивый» на одном из тематических форумов, обосновывая свое мнение лишь тем, что ставки у нас заоблачные, в отличие от тех же Штатов.
Но больше всего меня порадовал совет от 2004 года. Неизвестный автор в одном из журналов советовал откладывать всего по 15 - 20 тысяч рублей в месяц и класть их на депозит в банке, чтобы через 5 лет купить квартиру в Москве, или через 3 года в Калининграде . Я думаю, не стоит объяснять, что произошло с теми, кто последовал совету этого горе-специалиста. А вот те, кто не побоялся тогда брать недвижимость в кредит, получили неплохую выгоду.
- У меня товарищ купил квартиру по ипотеке в 2004 году, сделал там ремонт и теперь благополучно там живет, - рассказывает другой форумчанин. - По кредиту расплатился за 4 года. Говорит, если бы не ипотека - не потянул бы, а так кредит уже выплачен. И стоимость квартиры выросла в разы. Сейчас будет расширяться. Обмен в этом случае будет легче провести.
Конечно, случаи бывают разные. И приведенные примеры - полярны. В разные периоды времени результаты отличаются. Те, кто взял ипотеку летом 2008 года в долларах, серьезно прогадали. Но это скорее исключение из правил.
В принципе даже математически у тех, кто хочет накопить на квартиру самостоятельно, вряд ли что-то получится. Недвижимость, как правило, растет в цене быстрее инфляции. Так что вы почти всегда будете отставать. А накопить сможете только в том случае, если станете гораздо больше получать или откладывать. Плюс ко всему нужна серьезная финансовая дисциплина. Одно дело - когда банк требует вносить каждый месяц фиксированный взнос. Тут уж никуда не денешься. А если это надо делать самостоятельно, не каждый будет столь добросовестным. Деньги всегда потребуются на что-то другое: отпуск, ремонт, новый холодильник, шубу жене.
ПРОЦЕНТЫ ВЫШЕ, ЧЕМ В АМЕРИКЕ
Мы часто любим пенять на то, что в Европах и Америках ставки по ипотеке смехотворные - чуть ли не нулевые. Вот люди там спокойно недвижимость и покупают в кредит. А у нас-де с такими ставками за 10 - 15 лет отдашь 2 - 3 стоимости квартиры. В общем, обдерет банк как липку, а в случае проблем еще и без жилья оставит.
Конечно, эти страхи имеют под собой рациональную почву. Да и проценты по ипотеке у нас действительно довольно высокие. Но выбор здесь надо делать рациональный: нужна квартира - надо искать возможность решать этот вопрос, а не уповать на то, что где-то кто-то лучше живет.
- У нас на рынке недвижимости пузырь, - уверен один из моих знакомых, который не хочет платить за квартиру баснословные деньги.
К слову, говорит он это уже лет 7, но за это время так и не решился купить квартиру в кредит. Да и накопить на нее так и не сумел, потому что пузырь никак не хочет лопаться или хотя бы сдуваться.
- Существует средний показатель стоимости недвижимости, измеряемый в доходах населения, - говорит Елена Чиркова, экономист, автор книги «Анатомия финансового пузыря». - Исследователь Роберт Шиллер, например, считает, что цена недвижимости адекватная, если дом стоит не больше 2,5 годового дохода домохозяйства. И это для США, с их дешевой ипотекой.
Нетрудно подсчитать, что в России среднестатистическое жилье должно стоить 1,5 млн. рублей. В Москве - 3 млн. рублей. Понятно, что за эти деньги даже в регионах (и уж тем более в столице) сложно купить что-то комфортное и просторное.
Но, по словам эксперта, это еще не означает, что на российском рынке недвижимости пузырь. Потому что играют роль и другие факторы. Во-первых, высокий спрос (особенно в крупных городах). И часть населения получает довольно высокие доходы. Во-вторых, небольшой объем предложения. В-третьих, транспортные проблемы в виде пробок. Из-за них стоимость сильно вырастает, чем ближе к центру города находится квартира. И в-четвертых, высокая себестоимость: дорого стоят выделяемые участки земли, проведение коммуникаций, стройматериалы.
Конечно, это не означает, что цены на недвижимость в нашей стране справедливые. Скорее это говорит лишь о том, что пока большее число факторов работает на то, что жилье в России будет оставаться дорогим. А значит, ждать резкого падения цен нет смысла.
РИСКИ НЕ У ВАС, А У БАНКА
На самом деле в России почему-то неправильно воспринимают ипотеку. Есть хорошая поговорка. Если вы должны кому-то небольшую сумму денег, то это проблема заемщика. А если вы получили взаймы крупную сумму денег, то это проблемы кредитора. То есть в случае с ипотекой вы ничем не рискуете. Это банк ссудил вам пару миллионов. А вы заплатили лишь небольшой первоначальный взнос и живете в собственной квартире.
Конечно, есть риск, что в будущем вы не сможете расплатиться по кредиту. Но в этом случае вы ничего не теряете. Если у вас есть заначка, а вы не допустили просрочку, то просто продаете квартиру по рыночной стоимости. Отдаете недостающее тело долга банку и возвращаетесь в исходную точку. А в большинстве случае еще и приличная сумма останется.
- Во время кризиса мне пришлось продать квартиру, потому что зарплата упала, а ежемесячные платежи увеличились из-за роста курса доллара, - рассказала мне одна из знакомых. - До этого я почти три года выплачивала ипотеку. До кризиса квартира в цене подросла вдвое - со 125 тысяч до 250 тысяч долларов. Продать квартиру удалось по меньшей стоимости. Но в любом случае я осталась в плюсе. Просто переехала на съемное жилье и спустя некоторое время купила себе небольшую квартиру в Подмосковье.
Конечно, продажа квартиры с обременением (а во время ипотеки она находится в залоге у банка) - более длительный процесс. И, как правило, заложенные квартиры продаются с небольшим дисконтом. Но ничего сложного в этом нет. Тем более, если вы будете реализовывать самый «ходовой товар» - то есть однокомнатную квартиру.
Если вы заранее предупредили банк, что собираетесь продать квартиру, то никаких проблем не должно возникнуть. Причины такого решения ведь могут быть разные: переезд в другой город, увеличение жилплощади, развод супругов и другие. О том, что у вас ухудшилось финансовое положение, банк можно вообще не ставить в известность. Главное - не допускать просрочек по выплатам. Иначе банкиры не будут к вам столь же лояльны.
Так что рисков у ипотечных заемщиков немного. Плюс ко всему ипотека снимает риски обмана. Ведь покупаемая вами квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому ее тщательно проверят юристы кредитной организации.
ИЩЕМ КОМПРОМИСС
Конечно, спор ипотечников с накопителями - это своего рода холивар (это нынче модное слово означает «священную войну» - с англ. «Holy War»). Примерно как фотографы спорят о том, что лучше - Canon или Nikon. Поэтому собственное решение квартирного вопроса эффективнее принимать, прислушиваясь к доводам обеих сторон.
- Если семья в Москве даже 50 тысяч рублей в месяц будет перечислять на депозит (это в среднем половина дохода столичной ячейки общества), то двушку в Подмосковье она сможет купить через 5 - 7 лет, - говорит Сергей Акулов. - За это время у них накопится 4 - 5 млн. рублей (с учетом процентов по вкладу). Но мечта осуществится лишь при условии, что рынок стоит на месте или растет незначительно. Гарантировать такую ситуацию никто не может.
В Калининграде стоимость однокомнатной квартиры составляет в среднем 1 700 000 рублей. То есть копить вроде бы меньше. Но и зарплаты у нас не московские. Так что если откладывать половину, то те же 5-7 лет и выходят.
Как советует эксперт, если вы боитесь брать ипотеку, то в любом случае стоит начать с накопления. Скрупулезно каждый месяц откладывать излишки средств на депозит под 10% годовых (средние ставки сейчас). Но при этом держать руку на пульсе. Если цены вдруг начнут резко расти, то лучше внести сбережения в качестве первоначального взноса и взять ипотеку. Так будет выгоднее.
- Упираться, на мой взгляд, нет смысла, - говорит Сергей Акулов. - Оптимальный вариант - накопить 50% стоимости желаемой квартиры и взять ипотеку. В этом случае ставка у вас будет ниже, банк охотнее даст вам квартиру. Но при этом лучше сделать так, чтобы ежемесячные платежи занимали в ваших расходах не больше 30%. Тогда вы сможете еще дополнительные деньги откладывать на депозит и тем самым сформировать подушку безопасности. И по возможности гасить кредит досрочно.