Анализ рынка жилой недвижимости ( квартир) в г. Калининграде и Калининградской области на ноябрь 2020 года.

Главная → Новости → Копия Аналитика -> Анализ рынка жилой недвижимости ( квартир) в г. Калининграде и Калининградской области на ноябрь 2020 года.

В 2020 г. оказался нестандартным при развитии классического хода вещей при кризисе – экономика ушла вниз, а цены на квартиры в Калининграде резко пошли вверх.

Этому причиной явился целый ряд факторов:

1)    Небывало низкие проценты по ипотеке (субсидируемые государством за счет бюджета - льготная ипотека со ставкой не выше 6,5% годовых.).

2)    Снижение ставок по банковским вкладам до 3-4% годовых, и, в связи с этим денежные средства с депозитов стали вкладываться в квартиры.

3)    Изменение налогообложения. По новому закону с 2021 г. доходы по вкладам, суммарно превышающим один миллион руб., подпадают под подоходный налог (13%).

4)    Ослабление рубля – на 28% к доллару с начала года и на 34% к евро.

5)    Продолжающийся приток населения в Калининград и Калининградскую область с других регионов РФ. (по оценкам чиновников Калининградской области доля покупателей квартир из регионов РФ увеличилась с 33 процентов до 60 %).

6)    Возможность покупать квартиры в новостройках удаленно – например через сервисы Сбербанка.

7)    Калининград и курортные города Калининградской области – Светлогорск и Зеленоградск после самоизоляции весной по причине пандемии и запрета выезда заграницу стали привлекательными объектами для вложения денег в недвижимость – как вариант удаленной дачи для москвичей и жителей Севера.

Таким образом все выше перечисленные факторы сошлись на один довольно непродолжительный период времени – с начала 2020 года по ноябрь 2020 года приведя к тому, что стоимость метра на вторичном рынке жилья Калининграда к октябрю увеличилась на 20.4%.

Попробуем разобраться в значимости каждого вышеперечисленного фактора в росте цен на квартиры в Калининграде.

Экономический кризис, обострённый пандемией коронавируса, может быть самым тяжелым в новейшей российской истории.

По данным Росстата, ВВП РФ сократился на 3,6% за восемь месяцев с начала 2020 года, реальные доходы населения - на 7,7% за 6 месяцев. Нефть на конец октября 2020 г. на 38 % стоит дешевле, чем в начале года.

Государство решило стимулировать строительную отрасль как локомотив выхода из кризиса экономики. Субсидируя ставки по ипотеке государство играет в опасную игру на опережение – кризис все равно уже на дворе – так давайте сделаем низкие ставки и активируем небывалый спрос на квартиры основанный на психологии – никогда ставки по ипотеке не были такими низкими и так как они стали такими низкими не на рыночных принципах, то в ближайшие годы таких ставок больше не будет!

Но, что же будут, когда спрос на квартиры исчерпает себя даже по таким ставкам?

И еще один вопрос – зная наше государство, которое в своей новейшей истории допускало дефолт, и более чем двукратный практически одномоментный обвал рубля рассчитывать на субсидирование ставки ипотеки на триллионы рублей на протяжении 20 лет  - это очень ненадежно!

Ничто не может помешать государству отказаться от своих обязательств по субсидированию ставки в случае больших проблем с деньгами!

Субсидируемая ипотека в кризис увеличила спрос на новостройки.

По подсчетам Аналитического центра ДОМ.РФ, с запуском льготной ипотеки под 6,5% размер ежемесячного ипотечного платежа снизился на 20%.

Расчеты делались для среднестатистического ипотечного кредита в 3 млн рублей на 15-20 лет при средневзвешенных ставках за аналогичный период этого и прошлого года.

Но с июня 2020 г. искусственно низкие ставки, стимулировали брать ипотеку заемщиков, у которых доходы еле-еле позволяют покрывать самые необходимые нужды – практически неплатежеспособных начали разгонять цены на недвижимость.

В результате в  Калининграде в новостройках рост цен на жилье к августу 2020 г уничтожил всю выгоду для заемщиков от субсидируемой ипотеки.

На вторичном рынке квартир в Калининграде ипотека составила 8,5 % годовых. Вторичное жилье также подорожало более чем на 20 % в сегменте 1 – 2 комнатных квартир. В сегменте 3 комнатных квартир с центральным отоплением рост составил не более 10%

Все в этом мире повторяется и нынешняя ситуация напоминает ситуацию на рынке недвижимости как в момент кризиса осенью 2014 года.

Основные факторы того кризиса 2014 года: обрушение цены на нефть, санкции, отказ от поддержания курса рубля государством и как следствие падение курса в 2 раза.

На рынке квартир Калининграда из-за этих причин в конце 2014 начале 2015 года наблюдался значительный рост цен – на 30%.

Затем началось затяжное падение - в течение трех лет падение цен составило до 40 процентов по отдельным сегментам на вторичном рынке и до 20 % на первичном рынке недвижимости.

 Субсидирование ставок продлили в октябре 2020 года до 01 июля 2021 г.

По нашим прогнозам, рост цен по этой причине такими же большими темпами продолжаться не будет – и основной причиной выступит то, что покупательский спрос и покупательские возможности практически исчерпаны.

До конца 2020 года будет рост о инерции так ка практически нет квартир, выставленных на продажу (особенно 1 и 2 комнатных в районах, пользующихся спросом). Но уже в начале 2021 года произойдет стагнация на рынке квартир и начнется разворот цен в сторону снижения.

Те покупатели, которые используют покупку квартиры как инвестицию для заработка уже вложили деньги и их влияние на рынок недвижимости в Калининграде практически исчерпано. При стагнации цен и тем более их снижении такие покупатели инвесторы будут продавать квартиры и тем увеличат предложение и увеличат темпы снижения цен.

Таким образом рост цен практически закончен и откат цен назад неизбежен и насколько ситуация повторит кризис 2014 года мы увидим в ближайшие полгода.