Что будет с ценами на квартиры в 2019 году? Какие факторы будут оказывать влияние?

Мы видим 3 важнейших фактора для цен на квартиры в Калининграде в 2019 году: санкции которые могут стать еще более рушащими экономику России и курс рубля, повышение НДС что повлечет удорожание всех товаров, и поправки в ФЗ-214 касающиеся квартир на первичном рынке.

Последние года с 2014 года по настоящее время - после обрушения курса рубля более чем в 2 раза цены на квартиры неуклонно снижались. Эта линия на снижение цен привела к снижению цен на квартиры в Калининграде с 2014 года на 20-25 процентов (в рублях).

Но сейчас складывается совокупность факторов, которая может привести к тому, что цены на квартиры начнут расти.

1)   Санкции которые будут введены в начале 2019 года в их самом страшно варианте – отключение банков от международной системы расчетов, запрет покупать иностранным компаниям российский госдолг (значит государство не сможет занимать денег вне страны), парализация работы крупнейших банков РФ: ВЭБ, «Сбербанк», ВТБ, «Россельхозбанк».

Эти меры, собранные на одну дату, приведут к значительному ослаблению рубля - инфляции и цены на квартиры в РФ и Калининграде и области выраженные в рублях будут расти. Цены на все товары тогда просто начнут расти как в 90 –е года. Галопом.

2)    Ипотека становится дороже. После 2014 года ипотечная ставка опускалась и достигла исторических минимумов пробив 9 % в некоторых банках по спец программам! Президент В.В. Путин призывал к 2024 году довести ипотечные ставки до 7%.

И по данным ЦБ, за 6 месяцев 2018 года средняя ипотечная ставка составила 9,57%.  В ЦБ рапортовали, что снизится до 8% до конца 2018 г., но планы остались на бумаге. Центробанк вместо снижения поднял ставки рефинансирования и за ним подняли ставки по ипотеке и коммерческие банки. Повышение ипотеки составило в среднем 1%.

Это вызвало уже заметное оживление на рынке недвижимости и привело к увеличению продаж квартир в Калининграде (регион где мы владеем информацией по продажам), но за счет исчерпания спроса будущих периодов.  (Полагаем, что такая картина и по всей России.

Так как наше население, напуганное предыдущими кризисами, спешит взять ипотеку осознавая, что ничего хорошего в будущем не предвидится.

3)   Так же рост цена на квартиры на первичном рынке Калининграда может быть вызван с высокой долей вероятности в начале 2019 г из-за поправок в закон о долевом строительстве: отчислениях в Фонд дольщиков и введении эксроу-счетов  - ФЗ-214. Это все не только сильно усложняет работу застройщиков (хотя и дает больше гарантий дольщикам), но и увеличивает стоимость строительства на сумму порядка 10% ( сумму кредита в банка для застройщика который теперь не имеет права напрямую привлекать деньги дольщиков).

Банки заработают на населении для которого квартиры на первичном рынке станут дороже, а вслед за первичным рынком подорожают квартиры и на вторичном рынке Калининграда.

4)   И всеобщее подорожание связанное с повышением ставки НДС до 20%, из-за которого подорожают и бензин и строительные материалы и практически все – и это отразится и на конечной цене квартиры для покупателя в Калининграде.

Однозначный ответ вырастут ли цены на квартиры в Калининграде в начале 2109 года даст только сама жизнь – вернёмся к этому вопросу по итогам первого квартала 2019 года.

30.11.2018 г.

Агентство недвижимости в Калининграде «Парфенон».