Вполне возможно. Правда, арендодателю надо быть готовым к тому, что вместе с дополнительными деньгами появятся и новые сложности с неприятностями. Бесплатного сыра ведь не бывает, мы знаем. Путь первый: краткосрочно Всего у проблемы обнаружилось три пути решения. Один из них – это сдавать квартиру не на длительный срок, а на короткие: один или несколько дней, а иногда даже и на часы. В первом случае нашей целевой аудиторией будут те, кого в советские годы торжественно именовали «гостями столицы» - люди, приехавшие на небольшой срок. Командированные, туристы и т.п. Ну а почасовая оплата – это, ясное дело, для «неформальных встреч» тех, кому общаться в других местах не позволяют ревнивые жены и мужья. Для краткосрочной аренды подходят не все квартиры. Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, реже многокомнатные. Территориальное расположение тоже очень важно, хотя при оптимальной цене и состоянии сдать посуточно можно квартиру в любом районе. Самые «спросовые» места – вблизи известных торговых или исторических комплексов. Например. В Калининграде это район «Плазы», кинотеатра «Заря», Центрального парка культуры и отдыха. И, конечно, традиционно интересен центр – для туристов. Квартиры, сдающиеся посуточно, можно разделить на две категории: востребованные регулярно (благодаря расположению в районах деловой активности и возле остановок общественного транспорта, находящихся в непосредственной близости от вокзалов) и на праздники. Также подобного рода жилье может находиться не только в Калининграде, но и в городах области – Светлогорске, Зеленоградске. Например, если вы хотите снять коттедж именно для отдыха, разумнее подыскать жилье рядом с морем, в курортной зоне. Аппетитно… Читатель, понятно, уж ждет – но не рифмы «розы», а расчета потенциальной доходности. Не будем томить. Возьмем в качестве эталона стандартную однокомнатную квартиру – она сегодня стоит в Калининграде (в обычной, долгосрочной аренде) примерно 12 тыс. руб. в месяц. Посуточно, заверили наши эксперты, ее можно будет сдавать за 1,0 – 1,2 тыс. руб., то есть, если помножить на 30 дней, в месяц будет выходить до 30-36 тысяч. А еще можно поднимать цены – например, на праздники. Ну а если сдавать еще более краткосрочно, то за час можно установить цену в 600 - 700 руб. – итоговая расчетная доходность за месяц будет получаться вообще фантастической. Для других категорий квартир (более дорогих, многокомнатных) конкретные цифры иные, но общий итог примерно такой же: посуточно получается в 2,5 - 3 раза дороже, чем долгосрочно. …но недостижимо К сожалению, приведенные в предыдущей главе цифры нереальны. 1,2 тыс. руб. в сутки превратятся в 36 тыс. в месяц лишь при одном условии: квартира будет заполнена жильцами постоянно. Около дверей – небольшая очередь из желающих, «одна заря спешит сменить другую»… В жизни так, конечно, не получится. Никогда не бывает, чтобы квартира была сдана 100% времени в месяц. Заполняемость даже в лучших гостиницах редко превышает 85%. Но и это еще не все… С простоями можно было бы смириться – ведь даже при 50-процентной заполняемости сдавать так все равно окажется выгоднее, чем надолго. Но, к сожалению, есть еще несколько неприятных для сдающего обстоятельств. - Большая суета. Аренда (долгосрочная) не зря считается не только выгодным, но и очень комфортным делом. После того как арендаторы найдены, владелец недвижимости может спокойно заниматься своими делами, а квартира требует лишь визитов раз в месяц – посмотреть, все ли в порядке, да взять арендную плату. При краткосрочной модели все, конечно, будет иначе: надо постоянно бегать, искать постояльцев, рекламировать свой объект. Придется быть готовым к тому, что отвечать на телефонные звонки и показывать квартиру надо в любое время суток. В общем, получается не сибаритство, а «работа на полную ставку» при собственной квартире. - Большие траты. Арендодателю придется оплачивать уборку, стирку, все коммунальные платежи, включая электричество – все то, что при долгосрочной аренде обычно лежит на арендаторе. - Больший износ квартиры. Тоже очевидно: «краткосрочники» наверняка будут относиться к квартире и имуществу в ней менее трепетно, чем те, кто поселился на месяцы и годы. - Налоги. Не вдаваясь в юридические и моральные аспекты, отметим, что делиться своими доходами с налоговиками жаждут далеко не все сдающие. Часть пытается скрыться, полагая, что годами живущий арендатор не бросается в глаза. Ясно, что при меняющемся каждый день калейдоскопе лиц такой номер не пройдет. Если налоговики не узнают сами – им наверняка сообщит кто-нибудь из недовольных соседей. Тем более, что арендаторы, снимающие жилье посуточно, не собирается соблюдать тишину. Доверительное управление: лекарство, но не от всех болезней Есть еще одна возможность: сдавать квартиру не самостоятельно, а через агентство – эта услуга называется «доверительным управлением». Комиссия, как заверили консультанты, составит 20% от ваших доходов. И владелец будет «полностью защищен от всех проблем». Последний тезис, на взгляд автора, несколько лукав. Да, агентство решит одну из проблем – оно действительно найдет постояльцев. Но вот прочее… Вряд ли риелторы защитят ваше имущество от усиленного износа «временными» арендаторами и уж подавно не урегулируют отношения с налоговиками. Одним словом, доверительное управление – это решение части ваших проблем, но никак не всех… Путь второй: общага, сэр! В начале этой статьи говорилось, для краткосрочной аренды более всего подходят небольшие квартиры, расположенные во «вкусных» местах города: если не с видом на «Королевский замок» ( это значит, что объект расположен в самом центре), то хотя бы в пешей доступности от транспортных магистралей. А как быть владельцам прочих квартир – если тоже хочется сдать подороже? Выход есть: нужно поселить у себя много жильцов. Причем сдается в этом случае не квартира целиком, а койко-места в ней. Если каждый жилец платит за себя, то выгодно будет и им, и хозяевам квартиры. Арендная ставка в 45 тыс. руб. в месяц – это довольно много, но если она делится на 15 человек, то каждый снимающий заплатит только по 3 тысячи». Минусы у этого пути, в принципе, те же, что и у краткосрочной аренды: больший износ квартиры, возможные конфликты с соседями. Хлопот с поиском арендаторов, конечно, поменьше, но тоже изрядно: из 15 койко-мест то одно, то другое будет постоянно освобождаться, и хозяину квартиры придется постоянно искать новых жильцов. Путь третий: «нежелательные» И последний вариант. Среди потенциальных снимающих есть те, кого калининградские рантье считают «нежелательным элементом». Так что можно сдавать им – и выставлять повышенные арендные ставки. Правда, пытаясь прояснить, каких арендаторов можно отнести к данной категории, автор столкнулся с неожиданной проблемой. Почтенные спикеры (т.е. руководящие сотрудники риелторских компаний) охотно говорили, что тут можно назвать семьи с маленькими детьми, животными. Упоминались еще студенты, снимающие в складчину. Все это, спору нет, действительно не самые лучшие жильцы – износ квартиры от них будет больше. Но все же, эти категории далеко не самые нежелательные. Но разговаривать на эти темы риелторские начальники категорически не желали – ссылаясь в основном на соображения политкорректности. Понять их можно, но и нам интересно узнать, чем же все это грозит? Обратившись к знакомым риелторам, работающим «на земле», мы услышали о тех же проблемах – износе квартире, конфликтах с соседями, проблемах с налоговой. Но были и некоторые новые нюансы. В частности, заверил наш анонимный друг, рыночные торговцы, например – это люди, умеющие профессионально торговаться. Так что обещанные ежемесячные 10 тысяч вместо реальных 7 тысяч, например, за комнату в коммунальной квартире если вы и будете получать, то с большими проволочками, после многословных рассказов о том, как дядюшка N. yикак не может получить оплату за отгруженный товар, а бабушке L. потребовалось срочное лечение. Так что денег сейчас нет, подождать надо с недельку… Второе – такие арендаторы (особенно выходцы с Северного Кавказа) абсолютно неуправляемы. Были случаи, когда платить переставали и съезжать отказывались – и что делать с ними после этого, совершенно непонятно. Конечно, какую прибыль извлекать из сдачи в аренду квартиры – решать вам. Но в данном случае, лучше учиться на чужом опыте |