"ПАРФЕНОН"
Агентство недвижимости и оценки.

Тел.: 8 911 865 14 76
E-mail: contact@parfenon39.ru


Подать объявление
Оценка недвижимости, машин, ущерба

Аренда: 3 способа «выжать» из квартиры побольше

 

 

Имея квартиру в Калининграде собственик получает не только доход от сдачи в аренду недвижимости, но и доход от основного капитала , так как цена на квартиры в Калининграде постоянно растёт.

 

Вполне возможно. Правда, арендодателю надо быть готовым к тому, что вместе с дополнительными деньгами появятся и новые сложности с неприятностями. Бесплатного сыра ведь не бывает, мы знаем.

Путь первый: краткосрочно

Всего у проблемы обнаружилось три пути решения. Один из них – это сдавать квартиру не на длительный срок, а на короткие: один или несколько дней, а иногда даже и на часы. В первом случае нашей целевой аудиторией будут те, кого в советские годы торжественно именовали «гостями столицы» - люди, приехавшие на небольшой срок. Командированные, туристы и т.п. Ну а почасовая оплата – это, ясное дело, для «неформальных встреч» тех, кому общаться в других местах не позволяют ревнивые жены и мужья.

Для краткосрочной аренды подходят не все квартиры. Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, реже многокомнатные. Территориальное расположение тоже очень важно, хотя при оптимальной цене и состоянии сдать посуточно можно квартиру в любом районе. Самые «спросовые» места – вблизи известных торговых или исторических комплексов. Например. В Калининграде это район «Плазы», кинотеатра «Заря», Центрального па
рка культуры и отдыха. И, конечно, традиционно интересен центр – для туристов.

Квартиры, сдающиеся посуточно, можно разделить на две категории: востребованные регулярно (благодаря расположению в районах деловой активности и возле остановок общественного транспорта, находящихся в непосредственной близости от вокзалов) и на праздники. Также подобного рода жилье может находиться не только в Калининграде, но и в городах области – Светлогорске, Зеленоградске. Например, если вы хотите снять коттедж именно для отдыха, разумнее подыскать жилье рядом с морем, в курортной зоне.

 

Аппетитно…

Читатель, понятно, уж ждет – но не рифмы «розы», а расчета потенциальной доходности. Не будем томить. Возьмем в качестве эталона стандартную однокомнатную квартиру – она сегодня стоит в Калининграде (в обычной, долгосрочной аренде) примерно 12 тыс. руб. в месяц. Посуточно, заверили наши эксперты, ее можно будет сдавать за 1,0 – 1,2 тыс. руб., то есть, если помножить на 30 дней, в месяц будет выходить до 30-36 тысяч. А еще можно поднимать цены – например, на праздники. Ну а если сдавать еще более краткосрочно, то за час можно установить цену в 600 - 700 руб. – итоговая расчетная доходность за месяц будет получаться вообще фантастической.

Для других категорий квартир (более дорогих, многокомнатных) конкретные цифры иные, но общий итог примерно такой же: посуточно получается в 2,5 - 3 раза дороже, чем долгосрочно.

…но недостижимо


К сожалению, приведенные в предыдущей главе цифры нереальны. 1,2 тыс. руб. в сутки превратятся в 36 тыс. в месяц лишь при одном условии: квартира будет заполнена жильцами постоянно. Около дверей – небольшая очередь из желающих, «одна заря спешит сменить другую»… В жизни так, конечно, не получится. Никогда не бывает, чтобы квартира была сдана 100% времени в месяц. Заполняемость даже в лучших гостиницах редко превышает 85%.
Но и это еще не все…

С простоями можно было бы смириться – ведь даже при 50-процентной заполняемости сдавать так все равно окажется выгоднее, чем надолго. Но, к сожалению, есть еще несколько неприятных для сдающего обстоятельств.

- Большая суета. Аренда (долгосрочная) не зря считается не только выгодным, но и очень комфортным делом. После того как арендаторы найдены, владелец недвижимости может спокойно заниматься своими делами, а квартира требует лишь визитов раз в месяц – посмотреть, все ли в порядке, да взять арендную плату. При краткосрочной модели все, конечно, будет иначе: надо постоянно бегать, искать постояльцев, рекламировать свой объект. Придется быть готовым к тому, что отвечать на телефонные звонки и показывать квартиру надо в любое время суток. В общем, получается не сибаритство, а «работа на полную ставку» при собственной квартире.


- Большие траты. Арендодателю придется оплачивать уборку, стирку, все коммунальные платежи, включая электричество – все то, что при долгосрочной аренде обычно лежит на арендаторе.

- Больший износ квартиры. Тоже очевидно: «краткосрочники» наверняка будут относиться к квартире и имуществу в ней менее трепетно, чем те, кто поселился на месяцы и годы.

- Налоги. Не вдаваясь в юридические и моральные аспекты, отметим, что делиться своими доходами с налоговиками жаждут далеко не все сдающие. Часть пытается скрыться, полагая, что годами живущий арендатор не бросается в глаза. Ясно, что при меняющемся каждый день калейдоскопе лиц такой номер не пройдет. Если налоговики не узнают сами – им наверняка сообщит кто-нибудь из недовольных соседей. Тем более, что арендаторы, снимающие жилье посуточно, не собирается соблюдать тишину.


Доверительное управление: лекарство, но не от всех болезней

Есть еще одна возможность: сдавать квартиру не самостоятельно, а через агентство – эта услуга называется «доверительным управлением». Комиссия, как заверили консультанты, составит 20% от ваших доходов. И владелец будет «полностью защищен от всех проблем».

Последний тезис, на взгляд автора, несколько лукав. Да, агентство решит одну из проблем – оно действительно найдет постояльцев. Но вот прочее… Вряд ли риелторы защитят ваше имущество от усиленного износа «временными» арендаторами и уж подавно не урегулируют отношения с налоговиками. Одним словом, доверительное управление – это решение части ваших проблем, но никак не всех…

Путь второй: общага, сэр!

В начале этой статьи говорилось, для краткосрочной аренды более всего подходят небольшие квартиры, расположенные во «вкусных» местах города: если не с видом на «Королевский замок» ( это значит, что объект расположен в самом центре), то хотя бы в пешей доступности от транспортных магистралей. А как быть владельцам прочих квартир – если тоже хочется сдать подороже?

Выход есть: нужно поселить у себя много жильцов. Причем сдается в этом случае не квартира целиком, а койко-места в ней. Если каждый жилец платит за себя, то выгодно будет и им, и хозяевам квартиры. Арендная ставка в 45 тыс. руб. в месяц – это довольно много, но если она делится на 15 человек, то каждый снимающий заплатит только по 3 тысячи».

Минусы у этого пути, в принципе, те же, что и у краткосрочной аренды: больший износ квартиры, возможные конфликты с соседями. Хлопот с поиском арендаторов, конечно, поменьше, но тоже изрядно: из 15 койко-мест то одно, то другое будет постоянно освобождаться, и хозяину квартиры придется постоянно искать новых жильцов.

Путь третий: «нежелательные»

И последний вариант. Среди потенциальных снимающих есть те, кого калининградские рантье считают «нежелательным элементом». Так что можно сдавать им – и выставлять повышенные арендные ставки.

Правда, пытаясь прояснить, каких арендаторов можно отнести к данной категории, автор столкнулся с неожиданной проблемой. Почтенные спикеры (т.е. руководящие сотрудники риелторских компаний) охотно говорили, что тут можно назвать семьи с маленькими детьми, животными. Упоминались еще студенты, снимающие в складчину. Все это, спору нет, действительно не самые лучшие жильцы – износ квартиры от них будет больше. Но все же, эти категории далеко не самые нежелательные.

Но разговаривать на эти темы риелторские начальники категорически не желали – ссылаясь в основном на соображения политкорректности. Понять их можно, но и нам интересно узнать, чем же все это грозит? Обратившись к знакомым риелторам, работающим «на земле», мы услышали о тех же проблемах – износе квартире, конфликтах с соседями, проблемах с налоговой. Но были и некоторые новые нюансы.

В частности, заверил наш анонимный друг, рыночные торговцы, например – это люди, умеющие профессионально торговаться. Так что обещанные ежемесячные 10 тысяч вместо реальных 7 тысяч, например, за комнату в коммунальной квартире если вы и будете получать, то с большими проволочками, после многословных рассказов о том, как дядюшка N. yикак не может получить оплату за отгруженный товар, а бабушке L. потребовалось срочное лечение. Так что денег сейчас нет, подождать надо с недельку…
Второе – такие арендаторы (особенно выходцы с Северного Кавказа) абсолютно неуправляемы. Были случаи, когда платить переставали и съезжать отказывались – и что делать с ними после этого, совершенно непонятно.

Конечно, какую прибыль извлекать из сдачи в аренду квартиры – решать вам. Но в данном случае, лучше учиться на чужом опыте

февраль 2013



В настоящее время Калининград имеет огромный выбор для покупки квартиры как на рынке вторичного жилья, так и множество предложений купить квартиру в новостройке.

Агентство недвижимости «Парфенон» - это квалифицированная помощь, когда вы хотите купить квартиру, продать квартиру или купить и продать дом или земельный участок в Калининграде.

Агентство недвижимости в Калининграде «Парфенон» не только поможет купить квартиру, продать квартиру, обменять квартиру, снять или сдать квартиру безопасно, юридически грамотно при помощи профессиональных риелторов и юристов, но и сделает это в самые короткие сроки! Время деньги! Агентство недвижимости «Парфенон» в Калининграде занимается - сделками с недвижимостью в Калининграде и Калининградской области. В базе продаваемых вариантов недвижимости в Калининграде и области АН «Парфенон», Вы найдете по интересующим запросам - куплю квартиру в Калининграде, продам квартиру в Калининграде, сниму квартиру, сдам квартиру — варианты по разной цене, в самых различных районах Калининграда.

Важно, что агентство недвижимости в Калининграде «Парфенон» в Калининграде совершает все виды сделок с покупкой, продажей и арендой домов, земельных участков, парковок, гаражей.

Агентство недвижимости «Парфенон» ведет активную работу по таким востребованным продуктам как ипотека на вторичное жилье и ипотека с господдержкой. Также мы работаем с материнским капиталом, жилищными сертификатами и т. д. Обратившись в агентство недвижимости «Парфенон» Калининград, у вас будет грамотное юридическое сопровождение сделки по недвижимости, соблюдение безопасности Ваших расчетов.

Агентство недвижимости в Калининграде «Парфенон» поможет вам если вас интересуют такие вопросы как: купля-продажа жилья в Калининграде, продажа квартир в Калининграде, купить или продать комнату Калининград, купить 1 комнатную квартиру Калининград, купить 2 комнатную квартиру Калининград, купить 3 комнатную квартиру Калининград, обмен квартир в Калининграде, ипотека на квартиры в Калининграде. Звоните по т 8 911 865 14 76!