Что же будет с долларом и с нами?

Главная → Новости → Копия Аналитика -> Что же будет с долларом и с нами?

Мировая экономика в зеркале российского рынка недвижимости. Прогнозы экспертов рынка на ближайшую перспективу.  

 Минувшие полгода вообще оказались богатыми на события – вспомним, к примеру, стремительные (в июне объявили, а в начале сентября уже провели) выборы мэра Москвы; бурные происшествия сначала на Матвеевском рынке, а затем и в Западном Бирюлево. На столь пестром фоне подзабылось то, что волновало широкую общественность ранее: в начале лета отечественные монетарные власти зачем-то развернули «кампанию антирекламы» собственной валюты.

Вспомнить все

Человеческая способность забывать феноменальна. Поэтому для начала освежим в памяти предысторию. В марте нынешнего года кипрские власти ввели «единовременный налог» на банковские вклады – фактически ободрали как липку иностранных вкладчиков. А Кипр хоть и далеко (географически), но его влияние на российскую экономику огромно – в печати, например, проскакивали сообщения о том, что заурядные московские РЭУ держат свои деньги там. В апреле приключился еще один мощный «трабл» - стоимость нефти впервые со времен кризиса 2008-9 годов опустилась ниже $100 за баррель. Тут вообще, что называется, без комментариев – зависимость отечественного бюджета от мировых нефтяных цен общеизвестна.

Любопытнее всего, однако, оказались не сами события (мало ли в нашей экономической истории различных «черных вторников» да «ужасных августов»!), а реакция на них властей. Государевы люди в любых ситуациях должны излучать оптимизм и призывать вверенное население не паниковать – это кажется аксиомой, но 17 июня глава Минфина Антон Силуанов вдруг заявил в интервью, что правительство рассматривает возможность ослабления рубля в целях стимулирования экономического роста и пополнения бюджета. Снижение курса на 1-2 руб. относительно доллара обещало казне дополнительный доход в 190-380 млрд руб. Такие слова, естественно, спровоцировали панику на валютном рынке и дали СМИ повод заговорить о скорой девальвации (причем, конечно, вовсе не на 1-2 руб., а куда более серьезной), неизбежности второй волны кризиса и т.д.

Прошедшие с той поры несколько месяцев дали возможность подвести некоторые итоги. Главный из них – апокалиптические прогнозы не оправдались, что, кстати, и предсказывали в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (см. статью «Руководитель IRN.RU: слухи о девальвации рубля могут оказаться преувеличенными»).

Цены на нефть вернулись к уровню выше $100, где и пребывают посейчас. «Дорогая нефть не решает фундаментальных проблем российской экономики, но при стоимости черного золота выше $100 за баррель у властей не будет трудностей с наполнением бюджета в этом году и финансированием социальных программ, - говорит Олег Репченко, руководитель IRN.RU. – А значит, исчезают основания для девальвации рубля. Те проблемы, которые могли спровоцировать вторую волну кризиса, отодвигаются на какой-то срок».

Другие опрошенные нами эксперты в целом согласились с таким мнением. «Слухи о девальвации рубля действительно оказались лишь слухами, - считает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Стоимость бивалютной корзины, как я и прогнозировал еще в начале лета, в течение последних месяцев оставалась достаточно стабильной. И я до сих пор не вижу каких-либо серьезных факторов, способных спровоцировать девальвацию национальной валюты». А Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечая «в целом довольно высокую волатильность курса рубля», обращает внимание, что происшедшее снижение курса было плавным.

Одним словом, никакого подтверждения тезису о резкой девальвации…

«Мрачные прогнозы». Вторая серия…

Примечательно, что с наступлением осени апокалиптические разговоры со стороны властей продолжились – правда, теперь они касались не курса доллара, а общего состояния экономики. Обескураженные обыватели узнали, что промышленный рост у нас практически остановился, индексации зарплат бюджетникам в обозримом будущем не предвидится, расходы бюджета придется сокращать… «Российская экономика сейчас находится в состоянии стагнации, - подтверждает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». - Кризиса нет, но нет и прежнего роста».

Правда, эксперты рынка недвижимости (а мы по понятным причинам интересовались именно их мнением) оказались большими оптимистами. «Ситуация вполне может измениться в лучшую сторону уже в следующем году, - считает Дмитрий Гусев. – Если, наконец, выйдут из кризиса страны еврозоны и начнется рост экономики в США».

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», отмечая спад в экономике в целом, обращает внимание, что сегменты, которые ориентированы на конечного потребителя (сфера продовольствия, торговли, оказания услуг) в меньшей степени подвержены этой тенденции. «На рынке недвижимости доля инвестиционных сделок в периоды экономического спада сокращается, - говорит эксперт. – Но спрос на квартиры для проживания будет всегда: люди в любом случае стараются решить свои жилищные проблемы и обзавестись жильем».

А представитель ГК «СУ-155» привел конкретный пример - «по промышленности ГК «СУ-155» за первое полугодие показала рост в среднем на 25%».

 Недвижимость: все идет своим чередом

Как происходящее в «большой» экономике влияет на рынок недвижимости? Если в двух словах, то пока никак – т.е. события здесь развиваются спокойно, без потрясений.

«Пока на рынке не происходит ничего необычного: колебания рубля никак не сказались на ценах или спросе, - считает Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой». – Цены в целом стоят на месте, «отыгрывая» время от времени инфляционную составляющую и растущую степень готовности объекта. Явного тренда нет, скорее в таких условиях можно даже сказать, что рынок немного растет. Но ситуация неопределенности сохраняется».

«Ситуация на рынке недвижимости Московского региона сейчас стабильная, - соглашается Павел Лепиш («Домус финанс»). – Спрос на вторичное жилье в столице и новостройки в Подмосковье остается высоким, никакого снижения активности участников рынка мы не наблюдаем. Более того, с началом осени произошел ее традиционный сезонный рост: многие потенциальные покупатели стремятся решить квартирный вопрос до конца года, а продавцы в свою очередь не хотят откладывать продажу на зимний период. Но ажиотажа, обусловленного желанием срочно вложить деньги в недвижимость, также нет. То есть пока все идет в штатном режиме».

«На сегодня ситуация на рынке недвижимости не вызывает каких-то серьезных опасений, - уверена и Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – На рынок поступают новые объекты, которые по большому счету обеспечены спросом. Особенно высокие темпы прироста объемов предложения наблюдаются на присоединенных к Москве территориях и в ближайшем Подмосковье, также увеличивается доля апартаментов на рынке. Если проект имеет удачное месторасположение, хорошую транспортную доступность и концепцию, которая соответствует текущим потребительским потребностям, то квартиры в таких комплексах хорошо продаются».

Прогнозы: оптимизм, но без эйфории

Прогнозы – штука, с одной стороны, неблагодарная, с другой – обязательная: иначе интереса к статье не будет. Поэтому (помня о возможности ошибки) мы попросили наших консультантов высказаться на эту тему.

Мнение Олега Репченко (www.irn.ru) сводится к тому, что рынок недвижимости с 2008 года пребывает в локальной точке равновесия, в которую экономика (как российская, так и мировая) попала после острой фазы кризиса. «Проблемы, ставшие причиной глобального катаклизма, по большому счету никуда не делись, но постоянные финансовые вливания позволяют поддерживать мировую экономику – а вслед за ней и рынок недвижимости – в квазистабильном состоянии, - отмечает эксперт. – Вывести рынок из равновесия могут только существенные структурные изменения в экономике, независимо от того, будут ли они носить позитивный или негативный характер. Пока этого не произошло, мы вряд ли увидим возникновение продолжительных и последовательных трендов на рынке недвижимости – цены будут топтаться на месте, как все последние годы». (См. статью «Недвижимость Москвы и Подмосковья на фоне макроэкономической нестабильности: куда пойдут цены?».)

Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость») выражает надежду, что у мировых игроков хватит здравомыслия не доводить до крайностей. «Дефолт по потолку долга в США должен был быть уже раза три или четыре, но так и не произошел, - отмечает эксперт. – Если США объявит себя банкротом, с лица земли исчезнут вообще все рынки, начнется третья мировая война, а недвижимость будет снесена ядерным взрывом. Я считаю, что этого никто не допустит».

Дмитрий Гусев, управляющий партнер «Глубина», рассматривает менее глобальные явления. «Я могу предположить, что рост цен на жилую недвижимость в ближайшее время вряд ли будет превышать 2 - 2,5% над уровнем инфляции, - считает он. – Таким образом, для конечного потребителя ситуация будет довольно комфортной: отсутствие ажиотажного спроса и, как следствие, интенсивного роста стоимости «квадрата» позволяет делать выбор в пользу того или иного объекта, не торопясь, полностью руководствуясь собственными предпочтениями и потребностями».

Резюме

В целом к происходящему лучше всего подходит известное изречение Марка Твена о том, что «слухи о смерти оказались сильно преувеличенными». Или – если кому больше нравится – Б. Акунин: «бывший сумотори весом в пятьдесят каммэ, которого с места и гайдзинской паровой курумой не сдвинешь». Рубль оказался не так слаб, как многим казалось. В мире сохраняются высокие цены на нефть, и они поддерживают российскую валюту. С другой стороны, ничего особенно вдохновляющего для нашей экономики ждать не приходится. Так что в ближайшие год-полтора стоит ожидать не роста стоимости жилья, а оживления рынка в плане спроса и продаж. А цены будут или топтаться на месте, или расти на уровне инфляции, да и то, возможно, не на все объекты, а лишь на наиболее привлекательные.

 Мнения экспертов

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора «Мортон-Инвест»:

Сейчас на рынке недвижимости наблюдается традиционное для этого времени года оживление, сопровождающееся ростом продаж жилья эконом- и комфорткласса. Насколько я знаю, похожая ситуация складывается и в сегменте жилья бизнес- и элиткласса. Также сегодня наблюдается пусть и незначительный, но рост цен на жилье по мере увеличения стадии строительства дома. Он может составлять свыше 15-20%, а это, согласитесь, хорошие показатели.

В целом, динамика продаж показывает стабильный рост, в том числе за счет регулярного выхода на реализацию новых проектов. К тому же жилье экономкласса всегда пользовалось спросом и отличалось стрессоустойчивостью к экономическим изменениям.

Стимулирование ипотеки за счет разработки банками и ведущими застройщиками программ со сниженными процентными ставкам и выгодными условиями кредитования, которое мы наблюдаем последний год, также может стать катализатором роста объемов реализации. Уже сегодня доля ипотечных покупателей составляет до 50% и более. На примере ведущих западных стран мы понимаем, что этот процент может быть существенно выше.

Дмитрий Филиппов, вице-президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

Влияние валютных колебаний на рынок недвижимости может проявляться только в случае сильных курсовых обвалов или устойчивой динамики снижения или роста в длительном временном промежутке. Большинство активов рынка недвижимости у частных лиц, которые принимают решение продавать или ждать лучших времен, опираясь на аналитические обзоры, а не на цифры биржевых сводок. Если на валютном рынке единичные события (отчеты ФРС, заявления политиков) меняют курс, то на рынке недвижимости для серьезных изменений необходимо, чтобы череда событий сложилась в определенный тренд, затем этот тренд должен быть осмыслен аналитиками рынка недвижимости, их мнение должно быть популярно растиражировано в СМИ, и только после этого можно ожидать изменений в поведении участников рынка.

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:

Не стала бы говорить о предапокалиптическом состоянии экономики, однако роста сейчас действительно нет. На рынке коммерческой недвижимости, например, это отражается невысоким спросом на офисные и – при сохранении существующих тенденций – в перспективе и на складские помещения. Логика здесь такая: появляется меньше новых компаний, существующие также практически не растут – отсюда и снижение спроса. Что касается спроса на жилье, снижения не стоит ждать даже в случае наступления кризиса. Сложная экономическая ситуация – повод для вложений в недвижимость, которая всегда является эффективным инструментом если не приумножения, то хотя бы сохранения средств. В первую очередь вкладываться будут в наиболее ликвидное жилье – качественный экономкласс.

Владимир Абгафоров