Инвестиции в квартиры в Калининграде и кризис - что будет?
Главная → Новости → Копия Аналитика -> Инвестиции в квартиры в Калининграде и кризис - что будет?
Купить квартиру в Калининграде всегда считалось очень выгодным и надежным способом вложения денег. Но в нынешнем экономическом кризисе квартира становится просто жильем. Квартира как инвестиция может в ближайшие несколько лет в Калининграде стать невыгодным вложением. Рассмотрим варианты развития событий на рынке недвижимости Калининграда с разных ракурсов.
Во время предновогоднего бума, подстегнутого резким ростом курса доллара, квартиры разлетались как горячие пирожки. Покупали все подряд. Но праздники закончились, потребительская горячка схлынула.
В декабре продавцы нередко спонтанно повышали цены.
Покупали все без разбора, включая комнаты. По оценкам экспертов, из десяти покупателей только один-два приобретали квартиры, чтобы улучшить жилищные условия, все остальные вкладывали накопленные средства. По наблюдениям риэлторов, работающих на вторичном рынке, спрос тогда вырос на 60-70%.
На пике паники, на валютном рынке некоторые продавцы снимали объекты с продажи. "По нашей статистике, примерно каждый 5 продавец попытался отказаться от сделки или отложить ее до стабилизации ситуации с курсом валют. Половина из них очень быстро вернулась, рассудив, что в дальнейшем продать квартиру, скорее всего, будет труднее".
У девелоперов цены менялись практически ежедневно, а по отдельным проектам — ежечасно. В целом на рынке есть примеры объектов, рост цен на которые с октября по декабрь составил 30-40%. Многие застройщики отменяли всевозможные акции и скидки, приуроченные к праздникам.
По итогам года был поставлен рекорд по количеству сделок на первичном рынке недвижимости.
По данным "Агентства недвижимости и оценки Парфенон", по итогам декабря 2014 г. средняя стоимость предложения на вторичном рынке недвижимости Калининграда выросла на 10,1%. Одновременно в связи с масштабной девальвацией российской валюты резко снизилась стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости Калининграда в долларах. По итогам за год упали на 36,5%.
Но уже ажиотаж сошел «на нет». В основном закрываются сделки, заключенные в конце прошлого года. Сейчас особенность рынка квартир в Калининграде - минимум свободных квартир в продаже, что объясняется ажиотажным спросом в декабре. Поэтому в ближайшее время возможно небольшое и плавное повышение рублевых цен. Но экономический кризис сильно сократит платежеспособный спрос и со второго квартала прогнозируется небольшое снижение цен.
Девелоперы смогут продержаться как минимум один квартал. При сохранении в ближайшие несколько месяцев устойчивого спроса на рынке недвижимости застройщики будут увеличивать цены на свои проекты. Скорее всего, пик повышения придется именно на первый квартал 2015 года. Рост цен, на первичное жилье составит 15- 20 %.
Однако если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться, уже во втором квартале прогнозируется снижение и спроса, и цен на квартиры на первичном рынке жилья Калининграда. По старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков. Сейчас можно ждать акций со скидками, которые дойдут до 15-20%".
На ситуацию влияет и тот факт, что в 2014 году был поставлен рекорд по объемам строительства и ввода нового жилья в эксплуатацию в Калининграде. Практически в один и тот же период протяженностью в 2 квартала 2015 года, мы увидим увеличение объемов предложения, с другой — снижение платежеспособного спроса. Все будет зависеть от курса рубля".
Но если уровень жизни жителей Калининграда, имеющих квартиры, начнет существенно снижаться, они будут достаточно быстро избавляться от инвестиционных квартир. Если же это явление станет массовым, оно вполне в состоянии обрушить рынок по аналогии с кризисом 1998 года.
Калининградцы, купившие в «тучные» года квартиры с целью сохранить свои рублевые сбережения от обесценивания и для сдачи в аренду начнут продавать квартиры на вторичном рынке жилья, что увеличит объем предложения и цены сдвинутся вниз.
Недвижимость в Калининграде в таком случае, купленная для сдачи в аренду, перестает быть доходным инвестиционным инструментом.
Кризис на рынке недвижимости Калининграда произойдет при крахе банковской системы. За 2014 год банки выдали населению ипотечные кредиты примерно на 1,65-1,7 трлн руб. (в 2013-м — 1,3 трлн руб.). Если люди будут вынуждены продавать свои квартиры купленные в ипотеку в Калининграде, то нужно будет продать срочно и цена выставляемых квартир будут ниже рынка. Массовые продажи таких залоговых в ипотеке квартир спровоцируют резкое падение цен в целом по рынку.
Так же одна из опасностей на рынке Калининграда в том, что застройщики не смогут перекредитовываться в банках. И чтобы расплатиться по своим кредитам, начнут быстро избавляться от своих построенных объектов, что в условиях сжимающегося платежеспособного спроса неминуемо приведет к резкому падению цен. Если же недвижимость будет отдана банкам в виде залога, то в условиях нехватки ликвидности, которая сопровождает любой банковский кризис, она тоже мгновенно окажется на рынке с таким же эффектом.
Конечно, есть надежда на ипотечный кредит. Однако ставка по ипотеке будет снижена только в некоторых банках и только для ипотечников, решивших купить квартиру в новострое. Думаем, что в целом эти новости не изменят ситуацию на рынке жилья.
Алексей Щетников