Цены на квартиры в Калининграде июнь 2018 г. Снижение на вторичном рынке продолжается.

Главная → Новости → Копия Аналитика -> Цены на квартиры в Калининграде июнь 2018 г. Снижение на вторичном рынке продолжается.

Ситуация в экономике страны продолжает оставаться напряженной и в достаточной степени непредсказуемой. За 4 месяца с марта 2018 по июнь 2018 года курс рубля подвергся девальвации более чем на на 10 %. С 56 рублей поднялся до 63 рублей за доллар.

Покупательская способность жителей РФ продолжает неуклонно снижаться – ярким примером может служить повышение цен на бензин. За этим поднимутся и цены на остальные товары как продовольственные, так и нет. С июля 2018 г поднимутся тарифы на коммунальные услуги еще на 6 %.

При всем вышеперечисленном заработная плата как в среднем по РФ так и в Калининградской области не растет. Таким образом, покупательская способность населения падает. Население затягивает пояса еще сильнее. Сбережения, которые были у населения, понемногу тратятся.

Также важно отметить фактор снижения ставки по ипотеке. Взять ипотеку в Калининграде можно по предъявлению только паспорта по 9 % годовых ( Банк Санкт – Петербург). Также весьма стало популярно рефинансирование ипотеки с 13 – 15 % которые, брались ранее на более низкие проценты, которые сейчас предлагают банки.

Факторы понижения ставок по ипотеке и рефинансирование  ипотеки, безусловно, сыграли  положительную роль для рынка жилой недвижимости Калининграда и области. Если бы не эти факторы, то снижение цен достигло бы гораздо более сильных величин.

Итак, анализируя рынок вторичного жилья в Калининграде приходим к выводу, что снижение цен за последние 4 месяца марта 2018 г. по июнь 2018 г. продолжается.

Как пример: типовая квартира в панельном доме 1990 г.п. площадью 38 кв.м. в районе улиц Громовой и Интернациональной стоила порядка 1 500 000 рублей. В настоящее время на рынке продается не менее 4 вариантов квартир по цене уже 1 400 000 рублей. При этом срок продажи квартир по таким ценам может достигать месяца и более и продаются они, как правило с дисконтом.

Такую же ситуацию мы наблюдаем и в сегменте однокомнатных квартир такого же качества в более престижном районе Сельма. Там также снижение в типовом сегменте достигает порядка 6-7 %. 1 комнатные квартиры можно купить по 1550 000 – 1700000 рублей (в зависимости от этажа и состояния квартиры).

Сроки продажи вторичного типового жилья в сегменте 2 – 3 комнатных квартир  увеличиваются и составляют, как правило, при продаже по среднерыночным ценам, 2 – 3 месяца  и более. Все меньшим спросом пользуются 3 комнатные квартиры на вторичном рынке жилья  с центральным отоплением. Эти квартиры продаются только с хорошей скидкой от среднерыночных запрашиваемых цен. Семьи которые нацелены на покупку таких квартир предпочитают брать ипотеку и покупать квартиру с автономным газовым отоплением пусть при этом и оплачивая проценты по ипотеке (все лучше чем платить за центральное отопление!).

Делая прогноз по рынку квартир на вторичном рынке в Калининграде можно сказать, что разворота в тренде на снижение цены не предвидится в горизонте в ближайшие года 3. Данные выводы мы делаем на основании того, что повышение благосостояния населения, увеличение накоплений у граждан не предвидится, таким образом вкладывать деньги в квартиры просто некому.

Сегмент переезжающих из стран ближнего зарубежья становится все меньше – таких русских из стран СНГ остается все меньше и скоро совсем этот фактор исчезнет.

Фактор военной ипотеки и денежные средства от военных также ориентированы  на первичный рынок.

Конкуренция с рынком квартир на первичном рынке становится для рынка вторичного жилья в Калининграде все более непосильной. И чтобы продать квартиру надо уступать в цене – переждать до повышения цен теперь у продавцов на вторичном рынке не получится – ждать неизвестно сколько а цен неуклонно снижаются.

Фактором, который будет решающим для остановки падения цен на вторичном рынке недвижимости в Калининграде будет повышение цен на первичное жилье в Калининграде. Когда цены на первичном рынке перестанут снижаться и станут подрастать, то с лагом времени в 4- 5 месяцев цены на квартиры на вторичном рынке тоже начнут расти.  Но повторимся, что ждать этого при нынешнем состоянии в экономике в близком будущем нет оснований.

22.06.2018 г.

Щетников А.В. Агентство недвижимости и оценки « Парфенон»