Анализ рынка недвижимости Калининград 2024 г. Прогноз рынка недвижимости Калининград 2025 г.
Главная → Новости → Новости на сайте -> Анализ рынка недвижимости Калининград 2024 г. Прогноз рынка недвижимости Калининград 2025 г.
В этой статье постараемся коротко дать ответ на эти
вопросы наших клиентов и полагаем, что и читателям статьи они также принесут
пользу.
Рынок
недвижимости в Калининграде в 2024 году подвергался воздействию разнонаправленных
векторов в экономике.
Сильная инфляция в течении года.
Как следствие, действия Центрального банка России,
рекордно поднявшего ставку рефинансирования до 21 %, что сильно отрицательно
сказалось на рынке ипотеки Калининграда, обрушив объем выдаваемой ипотеки на
40%. Решение об отмене льготных программ
по ипотеке оказало сильно негативное влияние особенно на рынок новостроек
Калининграда.
Но в итоге обрушения цена на квартиры, вопреки теории,
не произошло.
По итогам 2024 года не случилось ни роста цен в верх
ни падения цен на рынке недвижимости Калининграда.
Основными факторами влияющими на движение цен на
недвижимость в Калининграде являются следующие:
1) Ипотечная
ставка – в настоящее время ( январь 2025 г.) взять ипотеку можно от 28.9 % в
банке ВТБ на вторичном рынке жилья Калининграда. При первоначальном взносе от
30%. Ежемесячные платежи стали неподъемными для покупателей.
По ипотеке в прежние годы покупали до
70% квартир в Калининграде.
Соответственно в настоящее время
спрос резко упал. По разным оценкам на 40-50% !
Но такое значительное падение не
привело к падению цен на те же 40%. Продавцы отказываются снижать цены наблюдая
галопирующую инфляцию на все товары.
В итоге предложение на рынке жилья
Калининграда уменьшилось так как собственники стали убирать квартиры с продажи
предпочитая переждать время и стали эти квартиры сдавать.
2) Калининград
и побережье Балтийского моря – Зеленоградск, Светлогорск, Пионерский стали
притягивать многих покупателей из других регионов России. В связи со сложной
международной обстановкой, в связи с тем, что выезд в Евросоюз закрыт многие
жители Москвы, Санкт Петербурга, городов Сибири и Дальнего Востока стали
покупать квартиры в Калининграде. Это сильно поддержало цены на недвижимость в
Калининградской области.
Также дополнительно можно указать, на
значительный процент покупателей из стран Евросоюза – бывших россиян, которые,
в связи с девальвацией рубля стали иметь возможность приобрести в области
недвижимость за недорого.
3) Общий
рост цен на все группы товаров не позволяет продавцам квартир снижать цены на
своё жилье, так как при обесценивании рубля собственники понимают, что в любой
момент оставшись с наличными на руках могут потом , при скачке цен, остаться с
деньгами которые потеряют свою покупательскую способность.
Государство уже объявило о продлении
«семейной ипотеки» и о том, что объемы ипотеки не будут ограничены. Также
внедряется программа ипотеки для чиновников в 12%, что также поддержит рынок недвижимости
Калининграда и Калининградской области
В начале 2025 года – в январе месяце
наблюдается уменьшение квартир на продаже на вторичном рынке Калининграда.
Процентов 10 % продавцов квартир повысили цены на квартиры несмотря на то, что
срок экспозиции вариантов вырос до 3 месяцев вместо 2 ранее.
Часть же продавцов
снижает цены на 5-7 % от ранее заявленных. Видимо не имея времени выжидать до
весны, когда ожидается оживление спроса на недвижимость в Калининграде.
Статистика показывает, что количество сделок на
вторичном рынке квартир Калининграда за 2024 год уменьшилось на 30%. Но такое
уменьшение платежеспособного спроса не
заставило продавцов снизить цены.
В самом востребованном сегменте на рынке недвижимости
Калининграда – однокомнатные квартиры, цены даже выросли на 5- 10 процентов.
Если цена на некоторые виды товаров, стройматериалов в
Калининградской области выросли на 30-40% то увеличение цены на квартиры на
5-10 % является падением, но в денежном выражении мы видим, что произошел рост
цены на квартиру для покупателя.
И исходя из опыта, немного позже отложенный спрос
вернется на рынок жилья Калининграда и подстегнет рост цен.
Сейчас на «вторичке» сделок достаточно даже без
сумасшедшей ипотеки, хотя их число за год уменьшилось в полтора раза.
На первичном рынке недвижимости Калинграда имеются
свои особенности развития ситуации в 2024 году.
Падения цен также не произошло.
Заявляются скидки достигающие 40% , но при ближайшем
рассмотрении это оказывается рассрочка платежа или предварительное завышение
ценны чтобы потом сделать маркетинговый ход и снизить цену.
Первичный рынок
недвижимости квартир Калининграда очень сильно ориентирован на покупателей из
других регионов. Возможность взять ипотеку на покупку квартиры в
Калининградской области, оплачивая ее из доходов, получаемых от работы в Сибири
или Дальнем Востоке остается привлекательной. Именно на эту группу покупателей
и рассчитан объем возводимого жилья в области.
Многие квартиры в новостройках стоят не проданными ,
но застройщики не имеют желания снижать цены так как рассчитывают не на
местного покупателя , а на более платежеспособного покупателя из других
регионов.
Проектное финансирование, играющее позитивную роль в
защите прав покупателей квартир на первичном рынке новостроек Калининграда, в
тоже время не дает возможности застройщикам идти на встречу покупателям и
снизить цены на квартиры, которые не могут реализовать в виду отсутствия
ипотеки.
Получается замкнутый круг, который на руку банкам, но
может привести к кризису в деятельности застройщиков если не будет
увеличиваться объем ипотеки и продаваться квартиры на первичном рынке
недвижимости Калининграда.
В итоге квартира с ремонтом от продавца который
продает самостоятельно может быть дешевле чем такая же квартира, но «серый
ключ» от застройщика.
В связи с этим на рынке недвижимости Калининграда
интересны предложения уже с отделкой – ламинат, натяжные потолки, кафель
рабочая стена, простая сантехника от застройщиков. Такие предложения есть на
улице Левитана в Калининграде и они пользуются спросом у покупателей
Что ждать на рынке квартир
Калининград в 2025 году?
У специалистов рынка недвижимости в столь волатильной
ситуации мнения разделились. Кто-то прогнозирует существенное падение цен на
квартиры в Калининграде – до 15-20% как на вторичном, так и на первичном рынке.
Другие эксперты полагают, что в связи с инфляцией и
неизбежными мерами со стороны государства по поддержке строительной отрасли
цены хоть и не много процентов на 5-7 в 2025 году вырастут.
Покажет только время. Слишком много разнонаправленных
векторов влияющих на рынок недвижимости чтобы дать однозначный ответ.
Мы полагаем, что падения цен на квартиры не будет в
2025 году. Будет небольшой рост.
Агентство недвижимости «Парфенон».
22 января 2025 года
Щетников А.В.